2020年一季度天津房地产市场报告

合富研究院发布2020年一季度天津房地产市场报告。

土地篇

一季度成交总额138亿占全年计划的8%，二三季度将迎来土地爆发

市场解读

2011-2015年的出让成交建面逐步降低，距最高点分别降低了68%、70%； 2016年成交建面同比增加52%，土地出让金增加131%， 高溢价成交成为常态。从2017年开始供求再次攀升，2019年土地出让金接近历史最高点。 

合富观点

根据政府2020年预算，土地出让金将突破历史最高点达到1783亿元 ，一季度受疫情影响仅完成预算的8%，预计二、三季度天津 市将会供应大量土地，土地市场愈发火热。

成交分析：2020年一季度各类用地成交48宗，其中居住类土地16宗

成交分析：受春节和疫情影响，宅地成交集中于一月份

市场解读：一季度土地成交16宗，其中一月份成交11宗，二月份成交2宗，三月份成交3宗（3宗延期地块），总建筑面积为169万㎡，其中万达蓟州 038号、保利华苑013号、龙湖海教园147号、农垦河东150号地块建面超过15万㎡，河西区149号，河东区150号地块为高价地块。  

合 富观点 ： 2月3号土地交易中心发布通知，全部已挂牌地块延期成交，造成2、3月份土地成交骤减，仅有5宗成交，一季度成交建面同比减少70%。

成交分析：一季度宅地成交主力集中在北辰区（5宗）、蓟州区（4宗）

市场解读：一季度市内六区成交2宗，环城四区成交7宗，主要集中在北辰区（5宗，42万㎡），远郊五区仅有蓟州区有成交（4宗，47万㎡），滨海新区（3宗，28万㎡），成交地块大部分为10万㎡以下的小型地块，其中华苑高新区成交2宗，建面23万㎡，为2014年来首次成交。

合富观点：一季度土地出让以环城四区（北辰区）为主，远郊五区中蓟州区一枝独秀，根据各区已发布的2020年土地出让计划，红桥区、津南区、武清区将是剩余三季度的供地重点区域。

成交分析：宅地价格回归理性，楼面地价占周边房价的27—56%之间

市场解读：一季度7宗土地楼面地价在0.5万元/㎡以下，4宗在0.5-1万元/㎡之间，4宗在1-2万元/㎡之间，1宗在2万元/㎡以上；8宗土地楼面地价占周边房价的27—37%之间，6宗在40%-45%，绿城河西地块及鼎新生态城地块超过50%。

合 富观点 ： 一季度土地中环城和远郊区域楼面地价与周边房价比都在50%以下，河西和生态城（溢价率13%）地块超过50%。

成交分析：一季度宅地多底价成交，仅海教园和生态城两宗地块高溢价成交

市场解读：一季度成交土地延续19年底价成交趋势，仅有4宗地块溢价成交，占总成交地块的25%，总体平均溢价率为1%，其中鼎新生态城地块溢价13%、龙湖海教园地块溢价8.84%。

合 富观点 ： 土地市场逐步回暖，预计二季度热点区域的土地将吸引更多开发商的关注，出现更多的溢价地块。

成交分析：受疫情影响一季度宅地成交规模169.17万㎡，同比下降近七成

市场解读：2019年的出让成交建面为最高峰，均突破550万㎡，2020年一季度土地出让建面139.67万㎡、成交建面169.17万㎡，同比下降75%、70%。2017年一季度的价格为近5年同期最高，为13589元/㎡，近五年同期最低点为2019年，为6562元/㎡，2020年楼面地价7422元/㎡略有回升。

合 富观点 ： 2020年一季度成交面积虽同比19年有大幅下挫，但与2016-2018年一季度成交量相近。

成交分析：2019—2020年一季度宅地供应与住宅需求持平，市场供需平稳

市场解读：2014-2018住宅新增建面稳定在1000万㎡以下，2019年大幅上升70%，突破1500万㎡，商品房成交19年出现回暖趋势，新增及成交同比增加66%、21%；2020年一季度住宅新增建面122.56万㎡，商品房建面成交108.68万㎡ ，两者逐渐持平。

合富观点：2015年随着去库存政策的发布，刺激了住宅需求量大幅上涨直到2016年达到了顶峰，2017年政策收紧市场回归理性，宅地供应与住宅需求逐渐持平，直到2019年基本重合。

成交分析：一季度地价回归，项目发展空间较大

合富观点：天津各环线最高楼面价仍为2016、17年成交的地块且主要集中在快速沿线。2020年一季度成交土地楼面地价在各环线上处于中下游水准，楼面价对比高点大幅下降，与2019年相比相差不大。

月度分析：1月出让首度挂零，3月重启挂地

市场解读：近三年天津土地出让、成交高峰期处在2019年前三季度，楼面地价基本处在6000—9000元/㎡，2020年1月份出让首度挂零，成交地块均为2019年11、12月份出让地块。

合富观点：2月份受疫情影响仅成交2宗地，其中河西区地块大幅拉高平均楼面价，3月随着疫情缓解，土地出让恢复，热点地块相继入市，楼面均价得到修复。

成交热点：限购后价格理性回归，底价成交为常态，2020年河东河西再发力

市场解读：市内六区为近五年成交热点，2016、2017年大量地块溢价成交，其中天房大沽北路、天津天成、正荣紫阙、紫金府地块溢价率超过100%，19年后溢价率大幅降低；各地块区域房价近年来保持稳定，稳定在3-4万元/㎡。

合富观点：近两年市内六区地块大多为底价成交，市场恢复理性，市内六区各区房价保持稳定供需双方达到一致。

成交热点：天津第七区，市场热，溢价地块成常态，时隔三年龙湖再深耕

市场解读：海教园已成为天津最热门的板块之一，近两年配套逐渐完善；2018年两宗地块以50%的溢价率成交，楼面地价突破12000元/㎡。2019、

2020两宗地块楼面地价回落至10000元/㎡以下，且周边房价近年来稳步上涨，项目盈利空间有所提高。

合 富观点 ：海教园属于近五年的热点板块，除2017年外皆有供地，且大部分地块均为溢价成交，18年成交楼面地价为近5年的最高峰，随后出现下降，近两年稳定在8000-10000元/㎡，周边房价稳步上升，2020年已突破15000元/㎡。

成交热点：开年首拍，金侨强势进驻，新城连下两城继续深耕大张庄

市场解读：大张庄属于新兴板块，从2017年开始供地，大部分地块为底价成交，近4年来楼面地价保持在4000元/㎡左右，住宅成交均价从2017年15351元/㎡回落到12000元/㎡。

合富观点：大张庄属于北辰区的价值洼地，虽然配套不算完善但房价及楼面地价皆为北辰区最低，是市内六区刚需盘的集中地，且楼面地价始终保持在房价的30%左右 ，提供了较大的利润空间。

成交热点：万达带资低价进驻，实地再下一子，蓟州新城开启腾飞模式

市场解读：蓟州新城属于近五年的热点板块，近五年有19宗土地入市，地块基本为底价成交，楼面地价从17、18年的7000元/㎡下降到4000元/㎡左右并保持稳定。

合富观点：蓟州新城为近年来蓟州区重点发展板块，2020年更是引入了万达广场，生活配套逐渐完善，住宅成交均价从17、18年的14000元/㎡下降到12000元/㎡左右且楼面地价始终保持在房价的30%左右，地块性价比较高。

成交热点：生态城疫情之下第一拍，鼎新势在必得，全市最高溢价出炉

市场解读：生态城板块除2018年外皆有供地，部分地块溢价成交，17年为楼面地价达到峰值14000元/㎡，且相当接近当时的周边房价，利润空间较少；近两年楼面地价大幅回落至10000元/㎡以下，生态城板块再次成为焦点。

合富观点：生态城4月份将有5宗土地入市，楼面均价降低到6500元/㎡，随着周边房价在2020年突破16000元/㎡，出让地块极具性价比，利润空间更为凸显。

土地市场——TOP榜单：成交总价TOP10

土地市场——TOP榜单：成交楼面价TOP10

土地市场——TOP榜单：房企拿地金额TOP10

土地预告：2020年热点板块

土地预告：4月份15宗近百亿土地来袭，滨海新区占半壁江山