再看“两集中”，集中供地下的房地产改如何发展

截至5月17日，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳等多个城市完成了今年的首批集中供地。

在集中供地政策刚刚发布的时候，很多媒体与专家，包括黄老邪都曾预言，“两集中”政策会促使土拍总体热度下降、地价涨幅放缓，这也是政策出台的初衷，但首轮执行效果并非如此。

其中，无锡首批集中供地成交土地数量16幅，平均成交楼面价达到1.35万元/平，这还是没有考虑到配建的价格，相比2020全年平均水平，上升了30%左右，其中一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。

5月7-8日，杭州进行了首批集中供地土拍，“封顶自持”成为了主旋律。早在土拍前一日，四分之三的地块就在自由报价环节中触及“价格封顶”，进入竞报商品住宅自持比例环节。

本次杭州共集中出让57宗住宅用地，在首日土拍中，32宗地块总成交价格为716.98亿，平均溢价率为26%；最后日成交的25宗地块，成交金额超461亿，平均溢价率也达到了24%。

北京今年首轮集中供地历时4天，29宗挂牌地块中，有22宗触及最高土地限价，其中10宗土地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。虽然溢价率整体不高，仅为9.5%，但考虑到竞报公租房面积、政府持有产权等，到手土地的实际溢价率，远远高于表面溢价率。

不过除了这些热点城市之外，以往楼市低迷的城市，土拍市场依旧。

天津除市6区的热门地块之外，底价成交地块达16宗，进入竞价环节的地块有29宗，平均溢价率为10%。历来实行勾地制度的青岛，除1宗地块溢价成交之外，其余均为底价成交。沈阳与长春的楼面成交均价，只比2020年全年略高。

无论两集中新政有没有发挥应有的作用，有一个趋势却是毋庸置疑，不可阻挡的，那就是房地产行业已经在逐渐进入“三低一高”时代，也就是“低增长，低利润，低容错，高风险”时代。 

5月14日，在滨江网上业绩说明会上，有投资者提问，滨江最近在杭州集中供地上拍下几宗地，净利润能达到多少？滨江老板戚金兴回答是：“杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。” 要知道，就连余额宝的七日年化，都达到了2.3%。人均效能超1个亿的滨江，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，真是让人大跌眼镜。 

虽然说实话，1-2%只是覆盖完融资成本的整盘净利润，其实际自有资金的年回报，仍远超过1%-2%。但滨江的预期都那么低了，其他发展型房企的日子，将更不好过。

其实除了杭州以外，对于房地产企业来说，很多热点城市的招拍挂市场，都没有利润可言，例如深圳也只有不到5%的利润，做项目费时费力风险大，又没有赚头，房企为何不把钱投进余额宝躺着赚钱呢？ 首先，对于房地产企业来说。即使利润低，拿地之后还有提升自身拥抱“管理红利”时代的机会，而不拿地在一定程度上等于退出了房地产行业，一步一步萎缩下去的话，会被金融机构以及其他资源弃之如敝履。 

另外，房企在以深圳、杭州等城市为代表部分一、二线城市房地产市场，不用担心去化问题，能形成良好的销售转化，为做大规模提供强有力的支撑。 

而做大规模，对于房地产这个政策牵引，资源驱动的类金融行业来说，重要性不言而喻。黄老邪也一直认为，坚持“小而美”只会换来“小而没”。十年之后，房地产行业只有具备以下优势的企业能够生存下来：

上市公司

大型国企

超大规模

区域深耕

拥有独特IP群

产融集团

实现资产运营证券化

中小型房企想要捕捉机遇，求得生存，必须成为以上7种企业类型中的一种，或者与他们形成合作。但是无论走哪条路，都有个不能避开的前提：规模。 做大规模虽不是中小房企的唯一出路，但走其他的路同样需要一定的规模作为基础，哪怕是深耕型的房地产开发企业，也必须有一定的规模基础来支撑。沉迷“小而美”不仅成为不了以上的七者之一，甚至连和他们合作的机会都没有，到最后只会“小而没”。 

房地产行业是资源驱动的类金融行业，产业、资金、土地、人等核心资源决定了房企的发展及生死存亡。获得这些核心资源最有利的要素就是规模，不具备规模、不动产运营能力、资产证券化能力的中小房企，注定不能拥抱存量时代。

其实，集中供地下很多房企拿不到地，缺钱还是次要的，最重要的原因是算不过账来。 

从一定程度上来说，集中供地政策加速了地产行业的洗牌，那些明知算不过账来，却为了抓住一年仅有的三次机会，硬着头皮拿高价地的房企，必将会面临重大的风险。 

即便做大规模是房企发展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的时候，越要注意企业的风险管理。 

一家房地产企业所面临的风险，来源于四个层面——企业、项目、产业、城市。 

企业层面风险形成的原因，与一系列经营过程中的错误有关，包括战略错误、节奏错误、匹配性错误、断裂性错误、依赖性错误、累积性错误、无知无畏。 

项目层面的风险包括投资错误与开发、运营错误有关，例如投资层面的标准错、可研错、决策错、程序错、行为错所导致的风险，开发层面上成本、产品品质与预期出现偏差所导致的风险。 产业层面的风险，包括选错产业、进入相关产业时机与方式不正确、各产业间不协同、产业运营节奏混乱所带来的风险。 

城市层面的风险包括因城市选择错误、城市定位错误与进入的时机与方式错误所带来的风险。 

发展型房企如何有效规避风险，可以运用以下策略： 

强化研究  一定要对行业的波动节奏、城市的市场情况、竞争对手的优势进行深入研究。单纯的管理精细化一文不值，更重要的是要实现战略的精细化、行业判断研究的精细化以及投融资的精细化。

定期战略复盘  例如通过对十三五期间战略的得与失进行复盘，对当下风险与发展的良机进行研判，对未来战略进行优化，以此来决定十四五期间企业战略的制定。企业内部要经常对战略的执行情况进行复盘，另外最好引进第三方来帮助企业复盘。只有内部人员参与的复盘大概率会出现灯下黑的情况，第三方能够以外部视角，帮助企业从不同角度认清自身问题。

创新思维  不要把过去成功经验简单地运用到当下与未来，一定要有创新思维，如逆周期思维、反向思维、田忌赛马思维以及构建式思维等，以创新的思维应对VUCA时代的新考验。

取舍与平衡：

1.大与小：明白企业在发展的哪个阶段是以做大规模为主，哪个阶段是以做强为主，不能一味做大规模，也不能一味执着小而美。

2.快与慢：清楚企业所处的发展阶段，在激进与保守之间灵活转换。3.当下与未来：理清当下与未来的战略意图与布局策略，包括投资策略、融资策略与团队引进标准等。

4.单与多：是区域深耕还是异地扩张，是深耕住宅单产品还是着眼多产业，都需要去根据企业自身情况与外部环境认真研判。

5.点与面：同一城市，单个项目的成败不能代表所有项目的成败，不能以单个项目的失败而否定发展的意义。

6.标准化与创新：小企业应做产品标准化、中型应做产品条线标准化、大型应做模式标准化，但一定要兼顾创新，如在客户的一级敏感点创新，在五六级敏感点上可以实行标准化。

7.规范化与弹性：没有规范化的企业面临风险，但以固定的大运营体系去管理所有项目就会失去效率，因此一定实行弹性、敏捷、精益运营，一城一策，一企一策。