融资成本普遍下降房地产该如何发展

融资成本普遍下降房地产该如何发展

受房企融资“三道红线”监管和银行房地产贷款集中度“两道红线”影响，房企融资两极化明显，越大越强越容易融资到位，中小房企则是雪上加霜难上加难，现在我们看看这些标杆房企的融资成本究竟如何。

融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，由于企业融资是一种市场交易行为，有交易就会有交易费用，资金使用者为获得资金使用权而支付相关的费用就是融资成本。

一般来说企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本，企业的融资成本越低，利息支出越少。

企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

2020年，为了对冲疫情对于经济的影响，央行采取了宽松的货币政策，驱动企业融资成本不断走低；

此后尽管货币政策有所收紧，但在宏观政策“不急转弯”的背景下，企业融资成本上行相对有限。

受此影响，E50房企的平均融资成本降至6.08%，较2019年平均融资成本6.34%下降0.26个百分点。

从房企平均融资成本的分布来看，平均融资成本在5%以下的房企有11家，较2019年同期增加2家。

平均融资成本大于7%的房企为10家，较2019年减少2家。

2020年，房企的融资成本普遍下降，有34家企业融资成本相比2019年底下降，其中正荣地产融资成本下降最为明显，达到1.00个百分点，为6.5%。

我们认为，正荣地产的融资成本大幅下降，或有以下两点原因：

（1）公司的信用指标得到不断优化

公司的净负债率降低10.5个百分点至64.7%，现金短债比大幅上升至2.20（2019年为1.76），“三道红线”仅踩一道红线，整体财务状况相对稳健。

（2）公司通过持续优化债务结构并进行债务置换，以降低平均融资成本。

通过债务置换，2020年公司境内成本比较高期限比较短的非标比重从2019年底的20%大幅下降14个百分点到6%。

成本比较低，期限比较长的传统银行贷款比重从42%增加到56%，推动整体的平均融资成本大幅下行。

此外，中国恒大、富力地产、禹洲集团等6家房企融资成本较2019年有所上升。

观察融资成本上行的房企，其普遍具有短期偿债压力较大，杠杆率较高的特点。

如融资成本上升最为明显的中国恒大，其2020年净负债率高达152.9%，杠杆水平较高，现金短债比（货币资金/短期债务）为0.47倍，短期偿债压力较大。

该类房企信用资质相对较差，叠加“三道红线”政策的影响，平均融资成本有所上行。 

为更清楚的看到房企融资成本的变化趋势，我们按照营业收入的规模将房企分为三个梯队。

从融资成本平均数来看，第一梯队融资成本的平均数为5.74%，第二梯队融资成本的平均数为6.03%，第三梯队融资成本的平均数为6.50%。

从各梯队平均数来看，营业收入规模越大的房企，融资成本越低。

从平均融资成本来看，2020年第一梯队的平均融资成本为5.74%，较2019年下行0.17个百分点。

第一梯队中除中国恒大、富力地产和绿地控股的融资成本有所上行以外，其他房企的融资成本均下行。

随着穆迪在2020年将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，碧桂园的平均融资成本大幅下行，2020年融资成本为5.56%，较2019年下行0.78个百分点。

2020年第二梯队的平均融资成本为6.03%，较2019年下行0.36个百分点，在三个梯队中，第二梯队的融资成本下行最为明显。

观察第二梯队的房企，部分房企如中国金茂等对于销售规模仍有一定的诉求，在财务状况上相对于中小型房企更为稳健，推动其融资成本不断下行。

其中，中梁控股的融资成本下行最为明显。

随着公司收入和销售业绩的持续增长和控制杠杆的努力，叠加境内非银行占比的降低，中梁控股的融资成本大幅下行，由2019年的9.4%大幅下行至2020年的8.5%，同比下行0.9个百分点。

第三梯队平均融资成本为6.50%，较2019年的融资成本下行0.25个百分点，下降幅度小于第二梯队，部分房企如禹洲集团的融资成本不减反增。

我们认为，这主要是因为第三梯队的房企以中小型房企为主，部分房企的短期偿债能力较差，杠杆水平较高，因此在2020年的流动性相对宽松的环境下并未明显收益。

随着经济的逐步复苏与企稳，货币政策预计将逐渐呈现中性偏紧的态势。

企业端方面，在严酷的融资环境下以及“三道红线”政策的约束下，我们认为未来部分房企负债规模增长将放缓。

房企通过加快销售回款、持续优化债务结构、放缓拿地等措施，以推动企业的财务状况满足监管的要求，整体的财务状况将趋于稳健。

综合考虑以上两点，我们预计，2021年房企整体融资成本或将保持平稳。

内部结构上，企业的融资成本依旧呈现分化的态势，但是融资成本差距或将变相缩小。

高杠杆房企不断的降负债，缓解债务压力，规避偿债风险，有利于房企未来的路走的更加平稳，融资成本明显下降；

对于财务稳健的房企，资金成本或将趋于稳定，或者小幅下降。

同时企业拥有更多的机会提升自身规模和盈利能力，在保持融资优势的基础上，在经营方面实现提质增效，培养公司在产品、服务等其他领域的核心竞争力。