司法拍卖土地流程税费处理及避坑要点

司法拍卖土地流程税费处理及避坑要点

随着公司破产的集中爆发，这是一个行业的危机，也是少数幸存者的机会，一些大型房地产公司的“买买买”模式即将开启。之前有很多公司的人已经接触过司法拍卖的土地，而且处理起来大多是过程相当地痛苦。本位意在结合作者经验，分享一些法拍的知识要点，防坑经验。

法拍之前，先讲一下公司破产。

公司破产是公司不能支付到期债务，从而进行债权债务清算的一种法律制度。破产的原因在于债务大于公司的支付能力，因此破产的公司肯定是资不抵债的。

破产程序的启动，由两种方式：一是由债权人发起，并且向法院提供债务人不能到期清偿的证据。二是由债务人（即破产公司）发起，必须同时提供财产证明、债务清单、债权清单、相关财务报告、职工安置方案等。就上述情况来看，债权人申请公司破产的流程相对来说要简单一些。

申请破产一定会导致公司破产清算从而走向资产拍卖吗？答案是否定的。在申请破产以后，债权人和债务人可以申请破产重整，即债务和解。根据《企业破产法》第七条、第七十条的规定，重整申请的主体可以分为以下三类：（1）破产程序尚未启动的，申请主体为债务人自身或者债权人；（2）破产程序已经启动后（由债权人申请破产清算后）申请重整的，申请主体为债务人自身或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人；（3）破产和解程序只能由债务人一方直接启动或在被人民法院受理破产清算案件后至宣告破产期间内启动。破产重整的目的在于暂时冻结债务，阻断利息，让破产企业尽快恢复运营从而最大限度挽回债权人利益。

需要强调的是，破产重整不是企业破产的前置条件，可以不经过破产重组程序直接进入破产清算。

法拍信息来源

早起的法拍比较分散，主要是各个地方各自在当地的网站或者线下媒体公开，2012年京东开始做司法拍卖平台，一开始信息较少，后来随着接受程度的提高，信息开始丰富起来。附上几个常用的信息来源网站：

人民法院诉讼资产网 www.rmfysszc.gov.cn

阿里司法拍卖  https://sf.taobao.com/

京东司法拍卖  https://auction.jd.com

法拍的流程

破产申请—材料提交—法院受理—法院审核资料—债权债务梳理—网上公示—债权债务人申报债权及债务—债权债务再次梳理—资产价格评估—拟定资产处置方案—债权人同意—法拍—缴纳税费及土地过户

法拍的优势

相对于股权转让，法拍资产在拍卖前已经完成了债权债务的申报，并且在法律上完成了原公司债权债务及其他潜在法律风险的阻断，因此竞拍到手的是一个干净的土地。

价格低廉是法拍的最大优势。为了能够快速吸引买家成交，完成交易，回收资金用于债务清算。法拍的资产价格往往比较便宜，一般为市场评估价格的7-8成，如果首次拍卖没人成交，第二次挂网拍卖还会在第一次价格的基础上打7-8折。

法拍的劣势

一、税费缴纳问题。不同于国有资产公开挂网的资产处置形式，法拍的资产需要买家缴纳各项税费包括增值税、土地增值税、契税等。

土增税，按照土地取得原始票据成本，根据最终的成交价格，一次性计算土地增值税。这里需要说明得是，通过这次缴税，实际上你获得了一个全票价格的土地，等于说是把销售环节缴纳的土增税提前缴纳了大部分。

二、虽然法院在法律关系上将一些风险进行了阻断，但是实际中一些现场维权、阻工的风险仍然存在。

三、土地瑕疵的风险，法院只是在民事法律纠纷方面进行了法律上的阻断，对于土地本身的规划的合规性、闲置风险、政策风险等没有瑕疵担保责任。因此这部分风险需要自己去核实和规避。

怎样控地

法拍理同其他拍卖，是委托专门的拍卖公司进行。应当遵循公开公正公平的原则，不得设置具有排他性、限制性的购买条件。理儿是这样，但是还是可以有一些实际的操作窍门。

1、债权人身上下功夫，可以跟债权人私下协商，让债权人提出诉求只接受限定的某一家企业支付债务。

2、付款条件方面，设置较为严格的付款条件，把大量资产打包，较高的总价，要求一次性付全款，这样能消除很多潜在竞争对手。  

3、先取得目标公司小股，作为老股东，你是有优先购买权的，在后续的股权转让中，只要你不承诺放弃优先购买权，那没人敢来拿。

4、出让方案中，附加解决职工就业、职工福利房等条件，无形增加成本，吓退部分潜在竞争者。

5、最后一个，由目标企业对外举债，找个公司借款，然后操作债务违约，法院介入，公司进入债务和解。目标企业在同等条件下，可以优先选择债权人购。此种操作难点在于，需要有一个具备资金实力的公司作为债务借款，还要有一个可行的方案保证全程操作可控。