确定性与不确定性交织的时代，淘汰的都是没有策略的房企

确定性与不确定性交织的时代，淘汰的都是没有策略的房企

     中国房地产走过的历程，像一条滚滚东流的长河，而这条河的主角，便是千千万万的房地产企业。

商品房的短缺，造就了巨大的市场机会，也造就了中国楼市十数年的“黄金时代”，一大批开发商凭借着高周转的资金运作，大规模的土地获取，可高效复制的产品线获得了长足的发展，成为中国经济舞台上的重要角色。

但随着“房住不炒”政策的不断深化，多维度调控政策的不断落地，房地产行业逐渐摆脱浮躁，回归使命。但仍有部分房企逐渐走向两个极端：对行业变化视而不见，有勇无谋地向前冲；抑或是过度解读行业的变化，如惊弓之鸟、墙头之草。

机会总是为智者而生，洞察、判断、取舍、平衡即是大智，这是曾经在很多行业不断被验证过的真理。房地产行业已经进入到了确定性与VUCA时代交织的新时代，“智勇兼备”已成为房企未来发展的重要支撑。本文主要对房地产行业正本清源，从纷繁复杂的新时代中，找寻地产企业持续发展的真理。

无论是现阶段还是未来五年的调控政策，都会在围绕着以往房地产行业调控的主基调，没有变化。其核心目的依旧是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“租购并举，因城施策”，促进房地产市场的平稳健康发展。 在此基础上，黄老邪认为，以下十种确定性趋势，将深刻影响未来五年的房地产行业，

与房企战略： 一、宏观经济中长期向好，但国际环境将长期复杂甚至恶化，下行压力长期存在党的百岁生日刚刚过去，在这百年历程之中，我们看到中国从积贫积弱走向了国运昌盛。尤其是与新冠疫情作斗争的过程当中，中国人民展现出了强大的韧性。今年以来，我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，有力实施宏观政策，国民经济总体延续稳定恢复态势。 虽然我国宏观经济运行稳中加固、稳中向好，但国际环境依然堪忧，疫情在全球范围内无情蔓延，加剧了世界经济形势的严峻局面和复杂性。受压抑需求减退、出口放慢、房地产调控持续及原材料价格上升压缩企业边际利润等多方面因素影响，下半年乃至未来五年内，中国经济将面对强大下行压力。

二、未来五年，房地产行业仍是宏观经济的稳定器、压舱石，但总体规模受限2019年国内商品房销售额为15.9万亿，2020年为17.3万亿，2021年上半年已突破7万亿，预计今年将突破17万亿。黄老邪预计未来五年，行业总量在15～20万亿之间摇摆，房地产行业的年涨跌幅不会超过正负10%，依旧是十几万亿的大行业、最有机会的行业，也是最大的民生行业。 但现阶段的地产行业，已经由国家经济发展助推器的角色，转换为稳定器、压舱石，高增长、高杠杆的发展模式也已逐步转向高质量发展。

三、行业平均利润率、自有资金回报率呈弱下降趋势自从商品房制度开始在中国推行以来，房地产行业仿佛一直是一个“暴利”行业。但从2016年国家开启新一轮调控以后，房地产行业与“暴利”这个词渐行渐远。前段时间，就连以人效高著称的“网红房企”滨江，老板戚金兴在回复投资者质疑时，都表示在杭州拿的几块地，将努力做到1-2%的利润水平，房地产行业的利润率走低趋势可见一斑。 据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。黄老邪预测，随着以“房住不炒”为主题的调控政策的不断深化，行业的平均利润率、自有资金回报率将继续呈弱下降趋势，未来十年，行业利润率将每年下降0.5～1个百分点，自有资金回报率每年下降1.5～5个百分点。

四、百强房企平均年增速大概率大于行业增速，中小房企平均年增速大概率为负近年来，房地产行业的“马太效应”愈演愈烈，分化加剧不仅体现在营收规模上，也体现在营收增速上。 以2021年6月为例，虽然行业规模增速放缓，但百强房企仍保持着强大的增长韧性，TOP100房企单月实现销售操盘金额12829.6亿元，较2019年同期增长21.5%，略高于2020年6月。 在行业“天花板”渐渐显露的时代，百强的房企增长就昭示着中小房企的萎缩。未来百强房企平均年增速大概率大于行业增速，中小房企平均年增速大概率为负，具备竞争的战斗力将成为中小房企的抵抗大房企倾轧的必备武器。 

五、“孔雀东南飞”下隐藏的机会受地理环境以及经济发展规律的影响，“孔雀东南飞”无疑是中国区域经济及房地产开发的客观现状。但未来房地产行业的机会不会再向以前一样流于表面，而是隐藏在节奏与结构之中。 房地产企业的未来机会来自于区域间、城市群间、城市间的“差”，中小房企要善于从基于时间差的投融资节奏、基于空价差的布局结构、基于供需矛盾的产品结构这三方面中寻找机会。

六、依然处于增量时代从很多年前开始，就有媒体与专家宣称房地产行业已经全面进入存量时代。当在十次房产交易中，二手房买卖达到5-7次的时候，才算全面进入到存量时代。

近几年我国二手房交易规模占住房交易总额的比例约为40%，而美国、英国二手房市场份额均超过65%，距离存量时代的到来，仍需很多时间。因此，中小房企仍然有做大规模甚至弯道超车的机会。 例如新力控股2018年合约销售额为914.2亿，2019年与2020年接连取得高增长成绩单，分别实现了实现了914.2与1137.3亿元的合约销售额，保持了20%以上的高速增长。

但需要注意的是，在中国不同等级城市中，增量向存量的转化速度不同。如北京、上海二手房交易已远超新房，其他区域也正在加速向存量时代过渡，房地产行业增长窗口期的末尾正在踱步而来。

七、发展及经营逻辑产生重大变化，产品、服务、管理、团队日益成为竞争的焦点过去得到发展的大部分企业，其实是没有竞争力的，无论是产品、服务、管理、团队都没有和同行拉开差距，而是乘着政策的东风。 随着“三道红线”与“两集中”政策的落地施行，地产行业俨然已经完全进入到了“管理红利时代”。黄老邪认为，产品、服务、管理、团队日益成为现阶段房企竞争的焦点，房地产企业应抛弃对“财务杠杆”的依赖，修炼产品、服务、管理、团队方面的内功。

八、行业依然保持政策导向、资源属性、金融业属性、制造业属性，但“一导三属性”日益互为依存、融合，房地产行业是一个政策牵引，资源驱动的类金融行业，不过随着行业投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强之后，房地产行业的制造业属性正在逐渐深化。 政策导向、资源属性、金融业属性、制造业属性将会是房地产行业的长期特点，但在未来“一导三属性”将互为依存，融合。 

九、持续密切关注相关政策房地产企业的一大智慧，就是正确解读突发及长期政策，踏准政策的风向，从中找到企业发展的机会。现阶段，房地产企业要密切关注以下领域的相关政策，高瞻远瞩，未雨绸缪： 

双循环

消费升级

城市更新

乡村振兴

金融改革

国企改革

财税改革

人口政策及趋势

随着人民对生活水平的要求日益提高，泛地产将逐渐形成星火燎原之势。对于小型房企来说，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。

二十世纪九十年代初，前苏联解体之后，美国陆军军事学院用VUCA一词来形容世界所处环境将要面临的重大变化，即Volatility（波动性），Uncertainty（不确定性），Complexity（复杂性），Ambiguity（模糊性）的缩写。 这个理论虽然在三十年前就已经提出了，但从现阶段我们的认知来看，它并没有过时，反而随着时间的变化萌芽、发展，让每个人、每个行业都有了切身的感受。 关于VUCA时代，房地产行业体验尤甚。

 1998年，一份“房改”纲领性文件的出台，让福利分房制度退出历史舞台，中国的房地产行业由此诞生。从1998到2017年，虽然在发展过程中经历了一些波折，但从总体来说，中国房地产行业在量价上都处于单边上扬的态势。 转折始于2017年，随着国家经济开始由高增长向高质量增长的过渡，中国的房地产行业也进入了新的时代，也就是VUCA时代。VUCA时代的房地产行业具有高位盘整、窄幅震荡特征，具有很大的不确定性和复杂性。整个行业的节奏、结构越来越难以判断，众多的疑惑与困难导致了在未来十年内，选择困难将成为常态。 房地产行业依然在中国经济中扮演着压舱石、稳定器的角色，未来机会很多，前途仍旧光明。

但在VUCA时代，每个地产行业玩家都需要智勇兼备，才能对抗时代的不确定性。房企也应根据企业自身发展阶段，客观了解全生命周期的特点，推动战略意图的进化。
每个地产行业玩家都需要去保持企业长期稳定可持续经营，但外部环境的不断变化，让很多战略目标难以制定与落地，这给房地产企业的风险管理系统带来很大的挑战，长期稳定可持续经营并不是一件容易的事。

但冒险是企业家的天性，别忘记，二战成就了美国，非典成就了京东。中小房企因过分在乎风险而放弃发展尤为可惜，因为风险之中蕴含着机遇，风险往往也是中小房企转危为机，实现弯道超车最好的触发器。

如果能在风险控制的过程中寻找发展机会，在发展的过程中兼顾风险的控制，寻求风险与发展的完美平衡点。中小房企也能在行业“超极分化”的时代冲破瓶颈，逆势前进。

如何平衡发展与风险之间的关系，转危为机，实现高质量发展。中小房企遵循以下几个路径：

强化研究。一定要对行业的波动节奏、城市的市场情况、竞争对手的优势进行深入研究。单纯的管理精细化一文不值，更重要的是要实现战略的精细化、行业判断研究的精细化以及投融资的精细化。

定期战略复盘。例如通过对十三五期间战略的得与失进行复盘，对当下风险与发展的良机进行研判，对未来战略进行优化，以此来决定十四五期间企业战略的制定。企业内部要经常对战略的执行情况进行复盘，另外最好引进第三方来帮助企业复盘。只有内部人员参与的复盘大概率会出现灯下黑的情况，第三方能够以外部视角，帮助企业从不同角度认清自身问题。

创新思维。不要把过去成功经验简单地运用到当下与未来，一定要有创新思维，如逆周期思维、反向思维、田忌赛马思维以及构建式思维等，以创新的思维应对VUCA时代的新考验。

取舍与平衡：1. 大与小：明白企业在发展的哪个阶段是以做大规模为主，哪个阶段是以做强为主，不能一味做大规模，也不能一味执着小而美。

2.快与慢：清楚企业所处的发展阶段，在激进与保守之间灵活转换。

3.当下与未来：理清当下与未来的战略意图与布局策略，包括投资策略、融资策略与团队引进标准等。

4.单与多：是区域深耕还是异地扩张，是深耕住宅单产品还是着眼多产业，都需要去根据企业自身情况与外部环境认真研判。

5.点与面：同一城市，单个项目的成败不能代表所有项目的成败，不能以单个项目的失败而否定发展的意义。

6.标准化与创新：小企业应做产品标准化、中型应做产品条线标准化、大型应做模式标准化，但一定要兼顾创新，如在客户的一级敏感点创新，在五六级敏感点上可以实行标准化。

7.规范化与弹性：没有规范化的企业面临风险，但以固定的大运营体系去管理所有项目就会失去效率，因此一定实行弹性大运营，一城一策，一企一策。

行业的VUCA时代，让房地产企业对未来的土地、金融、销售市场有预期，刺激了企业的“荷尔蒙”，让一些企业拼命拿地。 但是当确定性越来越强，企业失去了对调控政策放松的预期，反而让很多内功不足的房地产企业感受到了“肌无力”。 行业的确定性决定企业的战略，行业的不确定性决定企业的战术。