销售货值最大化下的强排应该做到如何优化

1、分析原则：一个基础，两个价值，六大因素

走量触点分析是“销售货值最大化”的基础。

以人为本，基于客户视角，从道路、噪音、内外景观资源、教育、商业、交通便利性等理解土地的价值，研判地块的价值梯度体系。

2、溢价触点定量分析：稀缺景观＞少有业态＞内部景观

绝版自然资源，是溢价金字塔的高点。

以城市江景为例，城市发展脉络一般沿江发展，支撑开城市的骨架。在典型的广东三线城市，一线临江资源面的价格溢价可达2000-4000元/㎡溢价，且愿意牺牲朝向等常规需求。

稀缺业态，拉动溢价空间

以广东典型三线城市为例，客户偏好稀缺业态，如低密别墅、小洋房、超高层（仅占4%）等。

愿意为低密别墅支付相对高层2.5倍以上的溢价；小洋房和超高层相对于普通高层，可溢价1000元/㎡。

大园林布局园心位，自造溢价点。

以广东典型三线城市为例，客户对项目内部配置大园林、大草坪较为渴望，园心大园林单位相对于普通位置，可溢价800-1500元/㎡。

    客户视角下的产品与土地价值匹配
    走量=低中价值土地，溢价=高价值土地
    以下图项目为例，该项目位于两大主干道十字路口，周边有学校、写字楼等，车流人流较大，根据噪音、景观等影响，可大将地块内部分为三个价值梯队：
    第一梯度：东侧一线临江分布，拥有城市稀缺的江景资源。

    第二梯度：园心位置，可望部分江景资源，受到车流、人流干扰较弱。

 第三梯度：临街临路，交通便利但是噪音等干扰较强。
   在排布的时候，我们将把走量型的产品落位到第三梯度、第二梯度部分素质较差位置，把溢价型产品落位到第一梯度、第二梯度素质较好部分。

“销售货值最大化”下的三大目标：建面最大化，溢价水平最大化，周转流速最大化，三大目标彼此牵制。
    因此，我们需做好客户触点下的土地价值分析，分地块类型选择溢价和走量目标，在强排上将走量和溢价产品和土地内部价值进行匹配，对客户触点溢价进行定量分析。
    可采用“拉高拍低”、“围合排布”、“最优化业态”等策略进行优化，实现销售货值最大化。