房地产投资并购中涉及土方问题的风险及防范

房地产投资并购中涉及土方问题的风险及防范

       近年来，房地产投资并购趋势呈现上升状态，通过投资并购开发逐步成为房地产企业获取开发项目的便捷手段。

在实际投资过程中，会涉及较多投资风险问题，例如项目公司风险、地块风险等，部分一级开发尚未完成的投资项目会涉及到土方问题。

产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让或划拨)取得房地产开发用地使用权。

用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：

1、选址定点

2、规划总图审查及确定规划设计条件

3、初步设计及施工图审查

4、规划报建图审查

5、施工报建

6、建设工程竣工综合验收备案

根据《建设工程施工合同（示范文本）》中通用条款中的约定，对于建筑施工中土地条件一般涉及三平一通、五通一平、七平一通等相关概念。

三平一通系指基本建设项目开工的前提条件，也是招标工程必须具备的条件中重要组成部分。

具体指：水通、电通、路通和场地平整。

水通主要指给水；电通指施工用电接到施工现场、具备施工条件；路通指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件；

场地平整指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。

五通一平系指建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。

除三通一平的基本条件外，增加通讯、通排水。其中通讯指电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等基本通讯设施畅通。

通排水指施工用水、生活污水以及雨水的排放。

七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

通给水指规划区内自来水通畅。一般的设计要求能够满足正常生活工作需要。

通排水包括规划区内的生活污水以及雨水的排放。要求分别铺设排水管网以及雨水管网系统，使规划区内生活废水和雨水分流后进入城市综合排水系统。

通电指规划区内电缆铺设完毕，一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要。

通讯指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施一般包括电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等。通路指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅。

通燃气主要针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。

通热力指规划区热力供应通畅。

场地平整指将需要进行的施工现场(红线范围内)的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。

确保施工现场无障碍物，施工范围内树木砍伐、移植完毕。满足测量建筑物的座标、标高、施工现场抄平放线的需要。

房地产并购中涉及土方问题的建设项目，一般是指处于土地一级开发状态（毛地状态），土地开发尚未达到二级开发状态，对于此种状态下的建设项目投资并购，不涉及在建工程转让问题。

但在此种情形下进行房地产投资特别需要关于土方问题的处理。结合相关实务经验，主要涉及以下问题：

1.关于土方的所有权问题。

开发商获取土地后，取得对项目地块开发的权利，拥有对土方的所有权。

在土方清运的过程中，需要思考对于需清理的土方应当如何合理加以使用与处理，例如清运土方的堆放地点、暂时的堆土或是永久的弃土，在基坑中的基础施工完成后，需要回填土，将清运的土方进行分类清运可降低土方工程成本；

另外，在土方清运过程中若出现处理不当造成的相关行政处罚可能会由业主方承担。

2.关于土方清运的主体。

在荥阳市某安置开发建设项目中，涉及到土方清运问题。政府不负责处理土方清运的问题，由项目公司自行负责清运。

根据尽调情况了解到，土方清运一般都是由当地村民或者村委会设立的清运公司予以承担，否则清运工作及后续开发将会遇到各种阻碍；

且对于土方清运价格，一般比市场上的正常价格要高，需花费的资金成本要高出正常的成本价格。

对于收购方而言需要考虑土方清运的成本问题，同时需要考虑若不采取合理措施是否会阻碍工程的下一步开发建设问题。

3.土方清运的过程问题。

近些年，随着环境治理工作的深入开展，扬尘治理成为政府工作关注的重点。

城市可吸入的污染物主要来源为建筑扬尘，而在建筑作业中，土方作业过程中产生的扬尘居于首位。

目前，对于建筑工地环保问题提出了“八个百分之百”标准，建设单位要严格执行此标准。对于不规范施工的企业，可能会面对停工整改、行政处罚的问题。

对于拟投资的收购方而言，应当结合项目所处的位置考虑土方清运过程中可能产生的时间成本和经济成本问题。

4.土方清运的价格问题。

在参与的温州市某安置开发项目中，新冠肺炎疫情前该项目土方清运工作尚未结束，在其复工后当地土方价格翻倍上涨，导致土方清运成本大幅上涨，直接导致开发建设成本增加。

收购方如欲进行投资，应当对土方工程的工期、工程量及土方清运价格进行慎重考量。

对于涉及土方工程的开发项目，如计划投资，可从以下方面识别与防范土方清运潜在的风险：

1.在前期尽调过程中，应对涉及土方清运的项目地块情况进行详细的了解。

明确土方清运的具体情况、清运主体、合同约定况以及土方工程工期、总工程量、最近工程进展、有无处罚等情况，对土方清运状况进行全方位的了解，以便有针对性的就土方问题的作出合作计划。

2.明确相关情况后，为避免土方工程的潜在风险，建议在投资合作协议中明确约定合作方对土方清运全面负责，由合作方对土方清运价格进行包干。

超出约定的包干价款的部分由合作方独自承担，与收购方无关；若合作方不支付相应价款，收购方有权从后续合作收益中加以扣除。

3.对于清运主体，明确由合作方负责，从风险最小化的角度考虑，应尽量避免由当地村民负责清运工作。

确保由正规的清运公司负责清运，争取以正常合理的市场价格完成土方清运工作，并可要求清运公司开具合规发票，从而降低税费成本。

4.在土方工程中明确工程工期、施工标准以及违规清运的责任承担问题。扬尘治理、限土令等相关政策可能会导致工期无限延长。

故而应在土方工程合同中明确约定土方工程的工期以及延期完工的责任，避免因土方问题影响项目的开发进程。

同时应当明确土方作业的施工标准要符合相关法律法规及政策文件要求，对于违法违规施工作业导致的停工、限期整改以及行政处罚明确由清运公司负责，对项目建设造成损失的，项目公司有权向其主张损失赔偿。

土方清运作为建设工程项目一级开发不可缺少的环节，对项目开发的建设成本、投资利润以及进一步开发计划产生重大影响，是收购方在投资时应当慎重考虑的问题。

因此，对于处于土地一级开发状态的建设项目，收购方在投资并购时应当对土方工程问题进行详细的尽职调查。

结合目标地块情况，充分考虑土方工程潜在的投资风险，尽量避免因土方问题造成后续工程开发受阻、项目投入成本增加、利润减少等相关投资风险。