中央最新政策，很多人有点懵

进入下半年，各种重磅政策可谓应接不暇：先是「金融十六条」部分政策延长适用期；之后央行喊话，为下调存量房贷利率定调……这几天，重磅政策更是如密集的雨点般砸来——

7月19日《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布，共有31条，进一步明确了民营经济的政治和经济地位；

7月21日，央媒报道国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；

7月24日，中央政治局召开会议，关于房地产的表述，有不少「变化」：没提「房住不炒」，指出要适时调整优化房地产政策……

不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果只站在房地产的角度看问题，都是利好；但如果站到房地产外站到更高的高度，就大不一样。本文从短期、中期和长期的更大视角对最近的一系列政策进行解读。当然，重心还是会落在以房地产为主的不动产上面。

上半年，我国经济交出了GDP增长5.5%的答卷。虽然宏观数据比较漂亮，但微观经济却未出现明显改善。对此，国家统计局国民经济综合统计司司长付凌晖表示，要正确认识宏观数据和微观感受之间的「温差」。

全球低增速、高利率、通胀和巨大地缘政治风险的大背景下，如何破局？

拉动经济增长的「三驾马车」中，投资仍是「稳增长」的重要落点。今年初，国家多个部门就围绕扩大有效投资作出部署安排。最近的政治局会议也指出，要更好发挥政府投资带动作用。

然而，房地产的深度调整拖了后腿。国家统计局公布的数据显示，今年上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%。其中，基础设施投资增长7.2%，制造业投资增长6.0%，房地产开发投资下降7.9%。

要想继续扩大有效投资，增强经济增长的内生动力，房地产的问题必须得解决。为此，不少业内外人士积极呼吁：拯救房地产市场！但这些声音很快被淹没在「又走老路」「饮鸩止渴」的质疑之中。

其实，这里面有些意见很值得斟酌。比如厦门大学教授赵燕菁就指出，认为城市化已经完成，人口开始下降，大部分人拥有住房，政府卖地收入不可持续，房地产也就不重要了，这是普遍存在的错误认识。

其认为房地产真正的价值来源于存量，拯救房地产不是政府卖更多的地，开发商卖更多的房，而是要把「保住存量不动产的价值」作为房地产政策的头号目标。因为房地产和股票市场一样，存量部分的价值由其交易的部分决定的。保住存量的前提是恢复房地产市场的流动性，否则，没有人接手的不动产没有任何资本价值。

不卖更多的地、更多的房，确实有利于「保住存量不动产的价值」，但如何实现「居者有其屋」呢？赵燕菁的答案是大规模建设保障房解决刚需人群的居住问题。理由是，由于规模巨大，保障房建设一样可以拉动钢铁、水泥、建材、装修等下游产业。要把保障房建设纳入城市基础设施项目。相比低效益「铁公基」（比如地铁、歌剧院、政府办公楼），有合理的租金的保障房，将会是更有价值的「固投」……戳这里，让项目建设提效

对此，小明有不同看法，增加保租房供应没错，但要大规模建设，钱从哪里来？2021年下半年开始各地城投拿地凶猛，但到今年上半年，城投在土拍市场快速撤离，实在拿不动了！

即便是商品房开发的「旧改」模式，也已经越来越难以继续。早在2021年8月，住建部就印发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除、增建、搬迁……今年7月7日，又在官网发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知，明确城市更新底线要求……防止大拆大建。

那怎么办呢？高层早已给出了答案：在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

7月24日的政治局会议也要求，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和「平急两用」公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

根据第七次人口普查数据，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市。这些城市有大量的外来人口且还在持续流入，住房需求旺盛。大量的城中村固然可以提供容身之处，但是品质较差且存在安全隐患。推动城中村改造，不仅可以拉动建设、建材、水泥，装修等的投资，还能消除安全隐患、提升居住品质。扩大有效投资和盘活存量完美结合在一起。戳这里，了解国企资产管理解决方案

据国泰君安研报测算，一二线城市老旧小区的更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，还能间接带动最多7000亿的家电消费。既能拉动投资保增长，又能解决我国前期快速城镇化过程中遗留下来的历史问题，还能提高城市的承载力、宜居性，促进城市建设由外延扩张转向内涵发展……可谓是一石多鸟。

国务院常务会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

其实，早在4月28号的政治局会议就指出「在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和「平急两用」公共基础设施建设。」之后，各大城市陆续都发布了改造计划并落地实施。其中深圳的城中村统租是最受瞩目的。虽然大众对此存有争议，但深圳很可能正在开创一条新的道路。

或许只是巧合，或许深圳又一次走在了时代前头。

1987年12月1日，「中国第一拍」在深圳落槌。深房公司以525万元竞得市政府拍卖的一块住宅用地的使用权。一「槌」定音后，深圳土地有偿出让渐渐成为常态，为特区城市建设筹集了大量资金。

更重要的是，这一「槌」敲击，发出了中国土地管理体制改革的第一个强音。1988年4月12日，全国人大通过《中华人民共和国宪法修正草案》，增加了土地使用权可以按照法律的规定转让的内容，国有土地使用权出让从此合法化。这之后的故事，就是大家很熟悉的了。

不得不说，地方政府通过出让土地（使用权）获取收益是一种非常高效的融资方式，1998-2022年，25年间土地出让金的总收入高达75万亿元！

以土地为杠杆，地方政府不仅能进行大规模的修路、架桥等基础设施建设，还能大规模的招商引资，推动城市化和工业化相互促进螺旋上升。以下是过去几十年这伟大进程的简略示意图。

然而，这种模式的动能正在快速衰减。即便剔除近几年房地产行业的深度调整，以及人口老龄化等问题，这种动能的衰减也是可预见的，无非是时间早晚——城市化方面，城市化率达到一定程度之后，就会进入存量时代，土地出让规模会下滑到较低水平；工业化方面，过去中国是「世界工厂」，劳动密集型为主，但面向未来，产业升级要走向高精尖，这些行业并不需要大量的土地建厂房，以土地为杠杆招商的模式越来越难。

大城市要吸引人才推动产业升级，但高房价会劝退很多年轻人，怎么办？深圳「统租改造」城中村的模式，就是其中的一个解。

长期以来，新加坡模式被讨论得很多。表面看，深圳「统租改造」就属于带有中国香港特色的新加坡模式，也可以说是新加坡模式的中国化。而且，深圳统租的模式跟最近的政策和会议精神高度吻合。

7月21日的国常会指出，「要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用……鼓励和支持民间资本参与……」。很多人将此理解为市场主导，这大错特错。

因为这一句的前面是这么说的：「要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好」。很明显，这与传统的市场化的旧改、城市更新大不相同。一个多月前，小明跟多位券商首席吃饭交流，他们就认为，如果以后走这种模式的话在资本市场就没吸引力了。这很好理解，因为资本市场的诉求是赚快钱和大钱。

深圳城中村统租就是这么干的：

深圳安居集团和愿景明创成立了一家叫做微棠的第三方运营公司。微棠公司定位为「深圳市城中村住房租赁社区运营服务商」，坚持「增供低价、保本微利」原则，以「微利可持续、全链条服务」为经营理念，重点为「20+8」等重点产业的新市民、青年人提供高品质的保障性租赁住房。微棠公司把城中村的自然房源从房东手中打包统租过来后，进行装修升级、完善生活配套，再统一对外出租。点击了解，保障房运营管理

投资和建设追求的是资产规模，运营阶段衡量的标准则是税收和现金流。统租模式下既有稳定的租金收益，又有人才以及产业升级贡献的税收，非常符合城市运营阶段的诉求。

中国经济在过去几十年中取得了惊人的增长，主要是由基础设施和制造业投资驱动。然而随着中国经济的成熟，重心从投资驱动转向消费驱动增长。未来，消费将是中国经济增长的主要推动力。因为，生产的最终目的就是为了消费。消费的过程也是老百姓享受美好生活的过程。

去年底的中央经济工作会议就指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置。

今年上半年，社会消费品零售总额同比增长8.2%，保持较快增长；最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%，明显高于去年……

中国经济转向消费驱动增长，跟最近的政策有什么关系？关系大着呢！

消费是收入的函数，7月24日的政治局会议就指出，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费……

人们常用「56789」来概括民营经济在经济社会发展中的重要作用，即民营经济贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业和90%以上的企业数量。这么看「民营经济31条」，是不是就清晰了。

活跃资本市场，也是类似的道理。在居民已经拥有资产负债表的今天，财富效应在拉动内需中的作用越发重要。

那在超大特大城市积极实施城中村改造，如何促进消费拉动内循环呢？

截至去年底，中国城镇化率为65.2%，但户籍城镇化率只有47%左右（2021年底户籍人口城镇化率为46.7%）。

这会带来不少问题，对进城务工人员来说，由于其缺乏医疗、教育、养老等方面的保障，所以，他不太敢消费。在今年7月8日的青岛·中国财富论坛上，中国社会科学院原副院长蔡昉发言称，按照农民工的收入来看，其消费被抑制了23%，如果解决农民的后顾之忧，可释放高达万亿元人民币的消费潜力。蔡昉表示，可通过户籍制度改革，把目前已进城的1.8亿农民工的消费意愿释放出来。

但是光解决户籍不行，还要配套解决居住等一系列问题，才能在城市里面扎根。如此他们也就不用频繁回老家了，初步估算，这样进城务工人员每年就可以多出2个月的工作时间。

最后，改造完成之后会更加宜居，也会带来新的机会带动收入增长，小城市租房买房便宜，那大家为何还纷纷涌入大城市呢？不就是因为大城市工作机会更多收入更高吗。

有些城中村历史悠久，古祠堂、古民居等完全可以在保护好的前提下开发利用，发掘文旅产业的潜力。还有些城中村本身就有特色产业，比如广州的「淘宝村」里仁洞、服装产业聚集的康乐村等，改造完全可以和产业转型升级结合在一起，助推城中村的经济发展迈向更高层次。

而且，千万不要低估大家——特别是年轻一代——「对美好生活的向往」。陆铭教授在他的书里讲了一件特别有意思的事情：2020年，我们在江苏昆山调研了「农民工」群体。他们说，在昆山打工，工资要高于深圳，但他们更愿意去深圳。为什么呢？答案是，深圳的夜生活丰富。打工者愿意为更丰富的业余生活而接受低一点的工资。

当然，在具体的改造实施过程中，需要解决好原租客搬迁的居住、子女教育的问题。国常会也强调，要坚持稳中求进、积极稳妥……成熟一个推进一个……真正把好事办好、实事办实。

过去十几年，中国轰轰烈烈的城市化，堪称世界奇观。然而，高歌猛进的时代正在谢幕。未来，城市还会继续发展，但逻辑变了。

城中村改造只在少数城市推进，或许有部分危险的老旧建筑需要拆除重建，但已然不是过去的旧改逻辑；适时调整优化房地产政策的前提，依然是因城施策（「房住不炒」，在今年的「两会」政府工作报告中也未提及，仅在五年回顾经济发展中提及）。如果不转换思维，升级能力，很难适应新常态。毕竟，一把钥匙，无法打开两扇不同的门。

悲观是一种情绪，乐观是一种思路。众多重磅政策加持，面向未来我们可以乐观点了，但是不能盲目。特别是不能再沿用过去的逻辑。拿着旧地图注定找不到新大陆。动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是你依然用过去的逻辑在做事！（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）