日前（5月9日），西安终于等到了期待已久的新政。至此，西安全市全域解除限购，堪称有史以来最宽松的政策。主要涉及以下十条：五，允许单位及社会团体购买二手房和选房后的剩余商品房当西安5.9新政一出，立即引发了广泛的关注和转发。相信大家对于原文也不陌生，今天就大家比较关注的问题做一个解读。这就意味着以后在西安买房不在审核购房者的购房资格，不限购房套数，不限购房区域，且不区分新房和二手房，统一实行不限购。在以旧换新方面，西安用的词比较谨慎。原文是支持引导金融机构（银行）和经纪机构（中介），实现以旧换新，既能激活市场又能降库存。同时，还指出了合理引导买房双方对于二手房交易费用的承担。总之一句话，就是为了盘活市场，降低库存。
比如，第八条提到的企业自持租赁住房，经申请且补齐费用后可转为商品房交易。区别此前必须达到一定的期限，这一点也让增加了房企的现金流。再比如，比如，第二条提到的调整车位配比，和商品住宅同步公示车位销售价格、销售方案。第七条中提到的，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。以上两点，无论是车位配比还是不计算车位土地出让金，都极大的降低了房企的开发成本，提高了房企的现金流。同时，也有利于买房人在选购商品住房时综合考虑。而第六条提到的推动“白名单制度”常态化，则无差别的对待各种所有制房企。不仅为房企保驾护航，也让购房者更加安心，不用担心烂尾风险。第十条，旨在鼓励企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例。实际上，就是鼓励第四代住宅以及架空阳台开发。这一点，主要利于买房人，大露台、高赠送大幅度提高了实用面积，而且住宅品质也会越来越高。以下几点，涉及到原文的第九条提到的公积金调整，第三条提到的项目销售及摇号，还有第五条提到的团体购房等。以上，都是此前已有政策的基础上做出调整的，同时也是大家比较关注，问题比较多的。01，取消了对房屋建筑面积144平方米以上提高首付比例的要求，即首次申请住房公积金贷款，首付比例不低于20%;二次申请（贷款结清后）住房公积金贷款，首付比例不低于 25%。02，二手房公积金年限从房龄+贷款30年提高至40年。这条很精准！但要注意房屋建成年限超过30年的不予受理。例：小王拟购买幸福家园小区6-1-301号房屋，该房屋建成时间为2005年5月，则房屋建成年限为19年，小王申请公积金贷款最高可贷款年限为21年（40年减19年）。03，多子女家庭住房公积金最高贷款额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。
也就是说单缴存职工家庭最高贷款额度为78 万元，双缴存职工家庭最高贷款额度为102万。01，当建筑面积超过144平米时，不在实施刚需优先，刚需普通机会一样，选房时就纯靠运气了。但要注意，144是个分水岭，如果房源面积小于144，那么还得继续执行此前政策，也意味着一栋楼可能会出现开两次盘的可能。但购房流程节点公示时间由3天缩短为1天，流程更加简化，效率更高。02，请注意一点，登记摇号政策并没有取消，而是调整了摇号比例。从此前的1:1提高到了1:1.5。这个也很好理解，比如同样是100套房源，之前登记人数达到101就需要摇号，但现在需要达到150以上才需要摇号。
2024年至今，登记楼盘134个，摇号盘只有17个，虽然其中15个楼盘的人房比都大于了1.5:1，但其中不乏一些豪宅盘。
打造多元化住房市场
这一条的初衷和目的，依旧是为了加速流通，盘活市场、去库存。和此前的以个人名义的团购房不同，本次新政允许企事业单位、社会主体，不限套数、资产，企业以团体的名义团购。不仅能够直接购买成片的二手房，也可以在新房选房之后购买新建商品房，极大的丰富了住宅市场的功能和用途。盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。3
对楼市有何影响？
至此，全国尚未全面取消限购的城市仅剩北京、天津、上海、广州、深圳、珠海6座城市。
整体来看，西安限购政策力度较为缓和，涉及落户，限贷和摇号政策均为有实质性的突破。大家最关注的落户政策依旧维持原状，即三环外直接落户，三环内落户3年居住证+3年社保。
那么，此次新政后对于西安楼市有何影响呢？
对市场此次新政后，利好最大的就是西安的二环内。西安二环内，资源高度集中，此次放开后，二环内的项目将会更加抢手。据不完全统计，西安二环内在售楼盘约21个。
从区域来看，曲江大明宫片区占比最多，是目前二环内新房供应最密集的板块。依托超5000亩的大明宫遗址公园以及二环内的地段优势，品牌房企扎堆，产品定位改善，房价也是遥遥领先。
不过，莲湖区的鼎诚悦玺，新城区的 中交·长盈华府、碑林区的兴庆御苑和 九锦云廷等盘，不仅有小面积段产品，价格也比较低，放开后大概率将会吸引一大批购房者。
此外，限购放开后对于二环外的项目有一定影响，但长期来看影响不大。毕竟目前西安在售新房的主力基本都集中在二环外，且产品规划设计和二环内也比较大。影响较大的，可能会是西安周边和近郊的一些在售项目。
但取消限购后，房地产市场的竞争格局可能会发生变化。同时，一些小型房企可能会面临更大的市场压力，需要更加注重自身的发展和转型。
对购房者之前被限制的非户籍购房者、改善性住房需求者等将有机会进入市场。其次，有助于吸引更多的投资者进入市场。利好西安周边的县、市，以及省外的部分客群。大家在购房时，也要保持理性，切勿盲目跟风。
房价会涨还是会跌？
取消限购可能会释放一部分购房需求，但房价走势仍然受到多种因素的影响。因此，不能简单地认为取消限购就一定会导致房价上涨或下跌。
综合来看，目前整个楼市的基调都是增加需求，降低交易成本，同时减少供应。但对于西安来说，去化周期仅有13个月，去化不存在问题。在可以预见的短期内，我们可能会看到成交量将会迎来大幅上涨，从现在到年底前就是西安楼市新一轮的底部周期。给大家的建议是，改善客群重点关注核心区域的优质资产，想要置换的话，抓紧此轮政策机遇。
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