领导关怀西安“0公摊”时代，变相降价？
2024-06-03 新地产陕西 浏览量：
2024年西安楼市，正在经历近十年来的大变革。
当全国楼市从2021年7月份开始走入下行市场，直到2023年二手房倒挂现象销售。进入2024年，西安楼市出现了近10年来的销售“极寒”现象。
但在这场10年变革期，楼市产品端的创新乏善可陈，在“房子居住价值回顾”导向下，第四代住宅的高得房率、灵动空间形态，彻底颠覆以往房子居住品质，横空出世“垄断”2024年楼市，并走出特立独行的行情。
▲龙湖星河云河颂
2024年以来各层面对于第四代住宅产品的政策支持、引导、鼓励等，全新的第四代住宅居住方式，在全面政策红利赋能下，对整个房地产行业的高品质住房革新，空前绝后。
当众多房企陷入现金流危机，被限价和降本增效两头夹击，销售低靡席卷全国。第四代住宅的出现，迫使有创新力的房企通过产品迭代突破，通过“卷品质”实现穿越楼市周期调整。
在楼市发展相对稳健的西安，第四代住宅的快速蔓延风靡全市，呈现出了大爆发的态势，逆势走红破局楼市低靡，汲取政策红利实现“双向奔赴”，成为全国第四代住宅发展的热土。
新房产品革新升级，降公摊增得房率
当传统住宅经历了茅草房、砖瓦房、电梯房的进化发展，在2021年后半年至今的楼市阵痛，第四代住宅横空出世，必然有其优越的价值支撑。
其一、居住方式革新。
第四代住宅的出现，解决了第三代电梯房“鸟笼式”居住环境的痛点，把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，让人们可以从中得到更多以前从没有过的全新感官印象。
从人与自然进行了全新居住体验提升，形成建筑与生态相生共融兼具，以空中庭院居住房方式，营造新一代生态人居。
其二、公摊算法改变。
相比传统的住宅建筑面积计算方式，第四代住宅通过露台、半赠送等“偷面积”，规避高公摊、低得房率等方式，实现住宅超低公摊、0公摊，甚至负公摊面积。
实得面积无限接近建筑面积、超过建筑面积，高得房率促使居住空间更大，居住舒适性更高。如港务区龙翔奥城云樾东区，接近0公摊，建筑面积相当于实得面积。
其三、居住空间增大。
超大的开放式露台，在挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园增强采光、通风效果，而且无限放大观景视野面，阳台、楼台的使用功能实现多场景化。从销售层面看，在不降低新房售价的基础上，实现变相降价。
在第四代住宅产品设计中，通过“吃容积率”，增加得房率， 通过垂直庭院生活场景，改变传统住宅居住方式和生活品质，可以说是过往所有住宅品类的“集大成之作”。实现家家有庭院，户户带花园的理想人居形式。
值得注意的是，第四代住宅的出现，使以往刚需为主的新房开发，向高品质改善市场的转型，改变了新房产品供应格局。
楼市周期调整产物，商品住宅改善化
第四代住宅，不仅是楼市进化的产物，也是当前楼市调整期政策引导下的必然产物。
从2023年颁布重大官方文件《关于规划建设保障住房的指导意见》，对楼市发展进行了清晰定位。即「住房双轨制」划定楼市发展两个方向：
其一，确保刚需基本需求。加大保障性住房建设和供给，保障房体系由政府主导，确保居住有其屋，满足社会保障和基本福利，回归居住属性，满足刚需基本居住需求；
其二，保障改善产品升级。商品房体系则由市场决定，明确商品住房回归商品属性，属于纯粹商品，只要符合市场规律，价格可以放开。
可以看出，商品房市场将由“鼓励刚需”，进入“鼓励高品质住房”时代。
今年两会《政府工作报告》又提出，要求继续优化房地产政策，引导房地产市场企稳发展，满足不同购房者居住需求。
从需求端来看：
在“刺激需求”导向下的一些政策边际优化，鼓励高品质住房去化，在限购政策、首付比例、税费方面出台优惠政策。
如央行发布的5·17新政，及西安发布的5.09取消限购及5·17公积金贷款购房新政等。
从供应端来看：
新房市场产品全面改善化，“大室所趋”成为当前楼市发展主旋律。同时通过产品创新，放宽对赠送面积的限制，对计容建面积、阳台进深等方面，都进行了大幅调整，增加得房率。
在提升居住品质的同时，新房“零公摊”、“100%得房率”，在不降低新房售价的基础上，实现变相降价。
可以说，政策性支持高品质住房，改变房企对待“第四代住宅”的态度，进入从观望向实践的产品思路转变。在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。
随着西安越来越多的“第四代住宅”新房入市，高得房率、空间形态更灵活的产品类型，变相降低购房成本，势必会促进西安楼市销售呈现爆炸式增长。
第四代住宅爆发，产品创新改变楼市