国资下场收房，卡点在哪儿

继1000亿住房租赁团体购房贷款之后，近期，保障房领域又一个3000亿元正从天而降。

2024年1月，央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。

5月17日，人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上指出，人民银行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。

从1000亿到3000亿，政府带头下场买房，收购存量房，用作保租房。

国企收购的存量房，后来都租给了谁？

回顾一下政策内容，无论是1000亿还是3000亿政策，简单而言就是就是央行给钱，地方出力，减少库存，重构楼市供需关系。用1000亿/3000亿去支持企业或者事业单位（3000亿明确主体是地方国企）回购市场上这些卖不出去的存量房，回购以后呢，用于保障性租赁住房。

从1000亿到3000亿，最明显的变化自然是资金的扩大。

人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，将之前的1000亿元租赁住房贷款支持计划纳入其中，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。

也就是说，原先的1000亿额度的租赁住房贷款将会进入保障性租赁住房再贷款进行统一管理。

最重要的变化是区域范围的扩大。

在1000亿的政策中，存量房收储支持范围仅仅只有包含天津、重庆、福州等在内的8个城市，而此次的3000亿贷款则是将范围扩大至县级市。

我们曾分析过为什么1000亿会是8座城市，一来，这8个城市新房库存多，相较于一线城市面临较大的去化压力；二来，二线城市存在一定的租赁需求，有机会承接一线城市级三四线城市的人口流出。

此次范围的扩大，可见试点的成功，同时也看出了对县城发展的重视。

不过，多数县城本身就人口流出的城市，在改造完成形成保租房后，是否存在足够的租赁需求仍是一个问号，一旦出租率不佳，可能会出现收入难以覆盖成本的情况。

但是从另一方面看，国家队收购了县城了房源，那么部分县城的资金将会被释放，而后置换一二城市的房源，一定程度上打通城市之间的房源置换链条。

不过，这种方式，总有一些“燃烧自己，照亮别人”的意思。

理论上，国家队下场收购是一个双重利好的政策，一方面，消化存量住房库存，一方面，支持保障性住房建设。

但在实际的操作过程中，仍是面临较多的难点。

从年初1000亿租赁住房贷款支持计划后，中国新闻周刊报道披露：截至今年3月，1000亿的额度仅使用了20亿。

政策落地速度缓慢，与楼市下行密不可分，也与地方国企财政并不富裕有关。

从楼市角度，房地产风险还在不断释放，楼市仍是低温，得加保租房供给导致的租金下行的影响，多数地方国企行动的积极性并不是很高。

而在政策的一再推动下，各地方的收储动作明显开始加速。根据不完全统计，全国至少有23座城市落地政府收储商品房的相关政策。

比如，6月2日苏州坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分商品住房用作保障性住房……

6月23日，重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项目投入使用，首批房源95套，面积35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家电基本齐全，可拎包入住……

据官方媒体报道，项目招租包半个月的时间，出租率就超过了60%。项目主要客群为重庆的新市民和青年群体，当前项目的招租中80%的都是大学毕业生等青年人群。

这其实与普遍意义上保租房保障的人群不谋而合。

也就是说，国家队收购的存量房的租户就是城市的新市民和青年群体。

从供需匹配的角度而言，市场中需要的保障性租赁住房多为小面积的一居室，而实际在商品住房的存量房源中，这类的户型是少之又少。

6月20日视频会议强调要合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。

比如杭州临安在收储房源要求中，要求以整栋为收购单位，且单套建筑面积不超过70平方米；南阳要求房源在中心城范围，产权至少为40年，原则上为整栋未出售……

也就是说，能满足收储条件的存量房很有限。

在房源收储之后，如何匹配市场租赁需求，即如何实现住房保障也是地方政府需要考虑的重点问题。

不过，这种“严进”的方式，也是为了保证后续能够实现较高出租率，这也就涉及算账的问题。

央行设定贷款利率为1.75%，而商业银行向地方国企发放贷款还需出于自身利率考虑利率浮动，这是地方国企在项目实施中的资金使用成本。

而在租赁市场上，多数城市的租金回报率仅仅在2%左右，留给地方的国企的收益空间并不多，再加上改造成本、运营成本、空置期等一系列的成本，就算实现满足，租金对成本的覆盖仍是一个问题。

举个例子：

以郑州住房瑞隆城的81.77平方米的房子为例，购买价格为89万，而同小区差不多面积的房子月租金为2000元/月，租金回报率为2.69%。那中间留给地方国企的收益空间并不多，而且从收购、改造再到出租也是一定的时间，所以多久能实现租金对成本的全覆盖仍然是一个问题。

而地方国企收储了房源，是否需要一直持有，未来能否通过REITS退出，也是需要考虑的问题。

国资入局，无疑会加剧地方财政负担，而在实际的收储到定位改造再到租赁住房等等都是环环相扣的，并且保障性的民生本质和低收益的利润空间让地方国企没有太多的试错机会，因此在政策实施中需谨慎再谨慎。

不过此次政策中的“政府主导、市场化运作、自主决策、自愿参与”，明确收储推动主体，也算是给地方国企打下了一剂“强心剂”。

政策的落地中的各种问题正在逐步发现和解决。

越来越多的人住进了保租房，居者有其屋，又向前迈进了一步……

来源：不如租房研究院，本文已获授权，对原作者表示感谢。