领导关怀2026半年度报告——楼市10大关键词
说 明
本文节选自中原集团研究院2026半年度报告《从沪港案例，看楼市止跌回稳的两种路径与内在逻辑》——2026上半年，中国楼市10大关键词部分，有删节。
2026上半年，中国楼市10大关键词 筑底转型、分化重构、新政定调新周期 2026年是“十五五”规划开局之年，也是中国房地产行业告别高周转旧模式、完成周期出清、迈向高质量发展的关键转折年。 经历数年深度调整，上半年楼市释放出积极信号：行业整体告别单边下跌，步入筑底企稳、结构分化、模式转型的全新发展周期。 4月中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的顶层定调，住建部、央行、财政部、自然资源部等多部委密集出台信贷、税费、存量盘活及保障房配套政策，从需求、供给、行业三端同步推动市场出清与长效机制建设。 中原地产研究院统计显示，全国超260个市县累计出台楼市调控政策逾680条，市场底层逻辑得以系统性重构。 本文整合市场数据与政策方向，梳理上半年楼市十大关键词，围绕“筑底转型”“分化重构”“新政定调新周期”三大脉络，拆解市场运行逻辑、政策导向、房企生存变局及中长期发展路径，以期为下半年走势预判、企业经营、居民置业与家庭资产配置提供参考。 1.筑底企稳 市场进入L型磨底，跌幅持续收窄 筑底企稳是2026年上半年楼市最核心的基本面特征。市场由持续深度下行转为L型横盘磨底，量价降幅逐月收窄，政策底率先夯实，市场底渐次确认。国家统计局1—5月数据显示：全国商品房销售面积31,320万平方米，同比下降10.8%；销售额29,366亿元，同比下降13.5%，两项指标累计降幅较一季度持续收窄，5月单月销售额环比上涨11%，月度回暖信号明确。价格端，70城二手房环比跌幅逐月收窄，一线城市二手房环比率先转正，成为市场企稳的先导风向标。 一线及强二线人口净流入城市率先企稳。6月北京二手住宅网签16,618套，环比增长4.0%，同比增长9.8%，为近五年同期最高；上半年累计网签93,583套，同比增长5.7%，亦为近五年同期峰值。深圳6月一二手住宅成交8,878套，环比下滑11.9%，同比上升14.2%，创2021年以来同期新高。上海6月二手房网签25,158套，同比增长约21%，上半年累计成交147,287套，月均约24,547套，高于2025年全年月均21,174套，创近五年阶段性新高，市场活跃度显著提升。 本轮筑底并非快速反弹或暴涨，而是成交量先行修复、房价缓慢企稳、预期逐步回暖的渐进过程。居民主动降负债与观望情绪浓厚，决定了修复节奏相对平缓，全面回暖的基础尚不牢固。
2.分化加剧 城市、板块、产品三层割裂，K型行情固化
总量层面的“L型筑底”意味着市场规模在急降后进入更低水平的均衡区间；结构层面的“K型分化”则表明市场不再呈现“普涨普跌”的整体波动，而是在城市、区域、产品与企业之间出现前所未有的差异性走势。上半年分化已演变为长期常态，贯穿成交、房价、土拍全链条。 城市能级分化：一线城市新房价格6月环比全线上涨，深圳二手房结束连续下跌、环比转正，改善型房源流动性坚挺；强二线（杭州、成都、南京、武汉）核心区量价企稳，远郊仍处去库存阶段，杭州滨江地块6月拍出60.94亿元总价地王，溢价率79.03%，核心土地热度高涨；普通二线横盘震荡，涨跌依赖配套与产业；三四线及县城受人口流出、高库存制约持续承压，部分县城新房去化周期超40个月。
表1：2026上半年全国热点城市卖地排行榜
数据来源：中原地产研究院
图1：2026上半年重点城市新房+二手房成交面积对比2019-2025年同期均值
数据来源：中原地产研究院
板块区位分化：同一城市内，地铁沿线、学区配套成熟的次新房议价空间收窄、流动性增强；远郊文旅大盘、新区刚需项目挂牌周期拉长，降价促销成为常态，流通性严重不足。 产品结构分化：改善型三房、四房品质房源成交占比持续提升，老旧小户型及无配套“老破小”溢价持续缩水，资产价值面临重估。 房企格局分化：央企、地方城投稳健拿地、销售抗压，中小民营房企收缩战线、被动出清。 全国房价普涨时代彻底终结，房产价值由“全国行情”转向“城市行情、地段行情、产品行情”。1—5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，总量偏弱但结构撕裂，正是K型分化的直观数据印证。未来房产增值能力完全取决于地段、配套与产品品质，普涨逻辑已不复存在。
3.因城施策新政托底 中央定基调，地方精细化双向调控
上半年政策告别“一刀切”刺激，构建起“中央顶层定调+地方一城一策”的调控体系。全国累计出台楼市相关政策680余条，其中公积金优化政策超300条，形成需求端激活与供给端优化的双向发力格局。 党刊《求是》上半年三次定调楼市： 1月1日《改善和稳定房地产市场预期》（专题长文）； 3月《持续做好稳预期工作》（内嵌房地产重要表述）； 6月《以更大力度提振消费》（将楼市上升为内需战略支点）。 三次定调脉络清晰，政策思路循序渐进、层层递进。尤其第三次定调实现根本性跃迁，首次公开承认房价下行带来的居民财富缩水效应，明确指出“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”，并要求“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。此番表述将稳房价、稳预期作为提振消费的前置条件，标志着楼市调控从“救行业”转向“稳居民资产、托举内需大盘”，政策站位全面提升。 具体措施方面： 信贷门槛全面下调：多数城市首套房最低首付降至15%、二套房25%；LPR维持历史低位，多地加点下调；换房退税、以旧换新政策大范围落地，广州投放2亿元“卖旧买新”补贴，疏通改善置换链条；公积金提额、商转公、代际提取、租房提取全面放宽，深圳家庭公积金最高可贷351万元。 限购差异化优化：仅北上深核心区保留适度限购，其余城市全面放开限制性政策。 供给端精准调控：落实“控增量、去库存、优供给”，建立供地动态调节机制；推进“一项目一策”纾困，保交楼专项资金持续落地；引导房企开发高品质“好房子”，倒逼产品升级。 政策底层逻辑清晰：本轮托底并非刺激房价大涨，而是修复居民预期、防范系统性下行风险，为行业转型预留缓冲空间，杜绝楼市硬着陆。
4.存量房国资收储 3000亿专项再贷款落地，盘活存量长效抓手
存量商品房国资收储成为上半年重磅政策工具。央行设立3000亿元保障性住房专项再贷款（年化利率1.75%，可循环使用五年），全国超70城全面落地收储方案，形成去库存、稳房价、完善保障房体系的核心抓手。各地城投、安居集团作为实施主体，市场化收购滞销新房、闲置二手房及小户型存量房源，改造后转为保障性租赁住房、人才安置房或共有产权房，坚持业主自愿、第三方估价、公开签约原则。 截至6月，全国意向登记待收储房源突破12万套，超1.8万套完成签约交割。上海8区扩围二手房收购，武汉、郑州、西安等城市批量收购滞销尾盘，房企快速回笼现金流，缓解债务压力；二手房新增抛压得到遏制，避免业主无序降价踩踏。收储模式打破了过去“刺激居民买房去库存”的单一思路，转向政府盘活存量、统筹商品房与保障房双轨供给，既是短期稳楼市工具，也是“十五五”住房保障体系的长效布局，打通了存量房产价值循环通道。
表2：部分省市收购二手房做保租房的相关政策案例汇总 制表：中原地产研究院
5.好房子 产品力成为房企竞争核心 行业转向高质量发展
“好房子”建设上升为房地产高质量发展的顶层导向，成为上半年房企转型与产品迭代的核心抓手。其内涵从单纯居住空间扩展为涵盖结构安全、低碳绿色、智慧配套、适老化改造及空间舒适性的综合产品标准。住建部印发住宅品质提升指导文件，明确新建住宅推行精装修交付、装配式建造、全屋节能设计，老旧小区同步推进适老化加装电梯、无障碍改造及管线更新；多地出台“好房子”评定细则，优质项目可享受容积率优化、预售节点放宽、专项信贷倾斜等政策红利。
表3：房企好房子体系汇总表 制表：中原地产研究院
市场表现上，核心城市改善型楼盘去化率显著高于刚需低端项目，总价300万以上品质大三房、大四房到访及认购热度逆势走高，而刚需低端楼盘只能依赖打折走量。房企经营逻辑同步切换——高周转拼规模模式失效，绿城、保利、中海等头部企业集中资源打磨产品细节，依靠户型、园林、物业及智能化配套形成溢价，产品力直接决定项目盈利与去化速度。房产告别“有无之争”，进入“好坏之争”，优质住宅具备长期保值属性，低端劣质房源贬值压力持续放大。
6.城市更新 “十五五”顶层规划落地 稳投资扩需求核心引擎
上半年国务院正式审议批复《“十五五”城市更新专项规划》，五年周期总投资规模约15万亿元，成为对冲地产下行、稳定固定资产投资、释放住房需求的核心引擎，行业发展从增量建房扩张转向存量提质改造。资金投向清晰划分：超5万亿用于城市管网、防洪排涝及公共基础设施改造；3万亿用于老旧小区连片改造、电梯加装及社区配套补齐；4万亿布局城中村改造及存量商品房收购转保障房；剩余资金投向教育、养老、托育等民生配套，纯商品住宅炒作资金严格受限，杜绝新一轮房价泡沫刺激。上半年全国启动超千个城中村改造试点，大范围推行货币化安置，拆迁补偿资金入市购房，持续创造新增刚需购买力；老旧小区改造盘活老城存量房产价值，带动二手房流通活跃度提升，既稳定投资大盘，又稳步激活住房消费。
7.现房销售 试点全国扩围，重构行业交易信任体系
现房销售从局部试点升级为全国推广政策，成为上半年行业制度改革的重要突破。预售资金监管全面收紧，行业长期转型方向明确：逐步弱化高风险预售制，向现房销售模式过渡，根治烂尾、减配、延期交付等痛点，修复购房者信心。落地案例持续扩面：湖北荆门成为全国首个全域强制现房城市，所有新增出让住宅地块须竣工验收后方可销售；海南全省落地现房地块超370宗；徐州、深圳、广州、银川等一二线城市新增宅地批量设置现房出让要求；苏州同步出台配套扶持政策，包括土地款分期缴纳、融资绿色通道等，降低房企现房运营压力。 现房楼盘到访及认购转化率显著高于期房项目，购房者决策重心从“图纸规划”转向实景品质。预售资金监管账户实现全额闭环管理，严禁违规挪用，期房烂尾风险大幅下降，居民购房安全感持续修复，为市场企稳筑牢信心基础。
8.租赁与保障房 双轨制成型，补齐住房民生短板
“商品房市场化+保障性住房兜底”的双轨住房体系在上半年实质性推进。保障性租赁住房、共有产权房建设提速，租赁市场走向规范化、机构化、精细化运营，精准匹配新市民、青年人与低收入群体居住需求。央行3000亿元保障性住房专项再贷款6月集中投放，年化利率1.75%，最长使用周期5年，可撬动万亿级配套信贷资金，专项用于存量房收购改造及新建保障房。住建部设定全年保障房开工目标280万套，截至4月完成年度计划32.9%，推进节奏稳步达标。 收储及新建保障房集中布局于城市成熟片区，实现与商品房“同地段、同配套”，售价及租金较周边商品房低30%—50%，定向配售、定向出租。个人无需高价争购商品房解决基础居住需求，商品房回归改善与品质居住属性，从需求端缓解全民炒房土壤，助推楼市长期稳定运行。
9.二手房主导存量时代 交易规模反超新房，楼市存量周期正式确立
上半年标志性变化在于重点城市二手房成交活跃度全面超越新房，我国房地产正式迈入存量交易主导时代，房产估值逻辑随之改写。20城二手房上半年成交同比上涨5.6%，新房成交同比下跌12%；北京、上海、深圳、杭州等城市二手房月度网签套数长期高于新房，置换需求成为市场主力。政策持续加码：换房退税、二手房交易税费下调、公积金购买二手房放宽、“带押过户”全国普及，有效打通置换链条堵点。 过去购房看重新房涨幅预期，当前核心价值指标转向地段、房龄、物业、流动性及学区配套，“老破小”流动性持续贬值，优质次新房保值属性凸显；二手房挂牌量及去化周期成为判断市场冷暖的关键先行指标。房产中介、房屋托管、家装翻新、资产评估等存量产业链规模持续扩张，新房开发在楼市交易中的权重逐步回落，存量运营时代不可逆转。
10.新周期底部确认 告别旧周期暴涨逻辑，结构性新周期开启
综合政策、成交、库存、房企与居民预期五大维度，各大券商及研究机构形成一致判断：2026年上半年为本轮房地产深度调整周期的底部区间，下半年市场将进入结构性修复新周期，但新周期迥异于过往三轮普涨上行周期。底部确认的核心佐证包括：销售跌幅连续收窄、二手房率先企稳、库存由增转降、政策工具箱全面落地、房企风险出清接近尾声、居民悲观预期边际修复——多重底部共振信号明确。
新周期四大核心特征： ① 增长低速化：新房销售规模中枢下移，告别高速增长； ② 结构极致分化：仅核心城市与优质房产具备保值增值能力； ③ 存量主导化：二手房交易、存量盘活、城市更新成为市场主旋律； ④ 发展长效化：双轨住房、现房改革、房企稳健经营成为制度常态，投机需求基本出清，自住与改善需求支撑市场运行。 上半年各项政策与市场调整的根本目标在于夯实底部、防范硬着陆，通过降风险、去库存、稳成交，为行业转型营造平稳外部环境。磨底周期或将延续至2026年末，震荡反复为常态，并不存在快速反转大涨的基础。人口流动、产业能级与土地供需差异决定了城市与房产价值的持续分层，未来置业“选对城市、选对板块、选对产品”的优先级远高于择时，普涨行情已彻底退出历史舞台。房地产告别高杠杆增量开发老路，以住房双轨制、存量运营、城市更新、现房改革构建新模式，行业从规模赛道转向质量赛道，既是阵痛调整，亦是可持续健康发展的必然选择。
总结与下半年后市展望
复盘2026年上半年楼市十大关键词，市场整体呈现“政策筑底、总量磨底、结构重构、行业转型”四条主线：政策端通过信贷宽松、存量收储、城市更新与保障房建设搭建长效机制；市场端走出极致分化行情，核心优质资产企稳回暖，弱势房源持续去库存；行业端完成风险收尾、现房改革与存量转型三重变革；需求端居民购房预期弱修复，投机需求彻底退场，自住需求主导市场。 进入7月，多部委政策组合拳仍在持续落地。下半年楼市不会出现全国普涨行情，运行节奏将延续“一线温和修复、强二线主城横盘企稳、三四线持续去库存”的格局。对于购房者，刚需群体可把握低首付、低利率窗口期择优入市；改善群体宜借退税置换红利完成资产升级；多套房持有者应坚持“出劣留优”，减持远郊及老旧弱势房产，布局核心城市优质房源；房企则须深耕产品、转型存量运营，主动适配房地产新模式的长远发展趋势。