开工率仅16%，城投为何还大举拿地？

2023-01-03 来源：明源地产研浏览量：

近两年，民营房企不断暴雷，城投成了拿地新势力。即便财政部126号文发布后（126号第八条，明确指出「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口……」），也依然如此。

但有业内人士指出，城投拿地后，项目开发慢，入市率低。据CRIC统计，2021-2022年集中供地项目整体开工率为33%，而城投类公司拿地开工率只有16%。

确实，很多城投缺乏开发操盘的能力，现实中，拿地后能够快速推动项目开发销售的城投确实不多。他们中的一些，正在通过各种方式恶补自身地产开发的能力，毕竟，这是城投转型的重要路径之一。

当然，也有少部分城投，早已经在地产开发和销售领域，做得风生水起了，让绝大多数同行好生羡慕。这也是他们还敢继续拿地的原因。那它们又做对了什么呢？

占据高能级城市开发之后去化有保障城投的积极性高

根据CRIC的数据，不同城市之间，城投类公司开工情况分化明显。其中，开工率达到30%以上的城市有6个，天津和北京开工率更是超过50%；无锡、合肥、南京、济南和宁波等地城投地块开工率则普遍低于5%以下。

▲来源：东方财富证券研究所

按说敢拿地的城投，都是当地的实力派国企，为何开工率会差距这么大呢？这就要讲到城市的差别。

我们知道，近几年，规模房企都在收敛聚焦。回归到一二线城市，因为这些地方的市场比较稳定，踏踏实实做，是能够赚到钱的，即便没做好，亏了，也能少亏一点。

所以，不奇怪，高能级城市的城投拿地之后，开工率普遍会更高一些。因为城投公司也是要盈利的——事实上，做房地产开发获得经营性收益，是城投转型的重要方向之一——如果市场供过于求，开工建设，卖给谁啊！

以天津为例，常住人口接近1400万，每年的新房需求量很都稳定，大约在1300万平米。数据显示，截至2021年末天津商品住宅取证库存建筑面积约1567万平米，供求相对稳定，部分热门区域甚至还在上涨。

再加上今年整个市场的调控政策有所松动，开始陆续放松限购限贷、下调房贷利率等各种刺激楼市的政策，在不愁卖的情况下，市场的整体氛围乐观。

根据华经产业研究院整理数据，虽然2022年1-9月天津房地产商品房销售面积707.31万平方米，较2021年同期相比减少了362.12万平方米，同比下降33.9%，但商品房现房销售面积267.07万平方米，较2021年同期相比增加了15.75万平方米，同比增长6.3%。商品住宅现房销售面积更是同比增长了10.6%。

现房销售之所以增长，跟最近两年来，各地烂尾楼增多，购房者生怕收不到房有关，故而转向购买现房。这也说明市场的需求仍然存在。

2020-2022年9月天津房地产商品房及商品房现房销售面积

▲来源：华经产业研究院

除了购买现房避险，另一个选择就是选择购买国央企开发的楼盘，这使得高能级城市的城投处于十分有利的地位。

北京也是类似，今年11月29日，北京今年的第四批次集中供地中3总地引积累争夺达上限。本次6块供地全部成交，起始价122.9亿元，最终成交价135.2亿元。北京的很多城投类企业均具备操盘开发的能力，开工相对大多数城市顺畅很多。戳这里，了解云资管

当然，这背后也离不开当地政府的政策支持。比如江苏省，近年转变政府职能、深化“放管服”改革，积极推进“拿地即开工”机制，让项目前期办理时间由原来的100个工作日左右缩短为平均35个工作日，项目审批的“加速度”不仅让企业“少走路”，也让企业实现“少等待”，帮助企业避免了许多不必要的耗损。加上江苏城投历来注重品质，价格把控也非常合理，早在2018年就收获了市场的一片好评，去年下半年以来，加上合理价格的优质土地资源，更是如虎添翼……

已从事地产开发多年

自身拥有丰富的经验

一提到城投拿地，很多人第一印象就是“托底”区域市场，是被动的无奈之举。其实不然。

不可否认，当下环境下的部分城投拿地，确实是为降低土拍流拍率，维持土地市场的相对稳定。但如上面所说，也有不少城投，是主动为之，因为这是他们的重要转型方向之一。

早在2014年的新预算法和43号文件发布以来，城投面临着愈来愈大的市场化转型压力，在寻求转型的道路上，不少城投将房地产业务作为其转型的一个重要方向，部分城投经过数年的积累，无论是在工程建设还是工程管理等方面均达到了很好的水平，在当地收获不错的口碑。

不过，以前市场行情火爆之时，规模房企到处高价抢地，城投比较谨慎，不太显眼。去年下半年以来，随着民营房企拿地意愿迅速降低，各地为了保证土地拍出，表现的诚意越来越大，简单地说，拿地获利的空间大增，这正中市场化程度高的城投的下怀……

截至2022年10月31日，全国有存续债的3078家城投平台中，共有736家涉及房地产业务（不含保障房、产业园），占比23.9%，且近三年实现了开发收入。尤其是江苏、浙江和山东三省房地产业务做得风生水起。部分城投的房地产业务已较成熟并已运作为区域内的市占率龙头。

2022年前三季度南京安居、武汉城建、成都兴城、深铁集团、无锡新城集团等城投销售金额排名已进入所在城市前三。

分主体来看，2021年拿地开工率靠前的城投包括成都交投、成都城投、宁波轨道、成都兴城、杭州城建等，以本身在地产业务上较具优势、且区域市场基本面也较稳定的城投为主。

以成都为例，2021年成都兴城投资集团共参与7宗集中供地，其中2宗自主开发，2021年6月获取的天府新区地块案名为“兴城人居·云曜林语”，由全资子公司成都人居德尚置业有限公司开发；2021年6月获取的温江地块案名为“人居·江岸林语”，由全资子公司成都人居兴乐置业有限公司开发。

成都兴城投资集团有限公司成立于2003年，是成都市委市政府确定的“国际化城市综合开发运营商”。主营金融、建筑产业、城市开发、医疗健康、文体旅游、乡村振兴等产业……是成都首家进入世界500强的市属国企。

还有一些城投在商品房开发领域积累丰富的经验后，业务范围早已不局限于本地市场。比如大家房产，其是杭州市城建开发集团在1999年注册的房地产品牌，杭州市城建开发集团主要从事住宅开发、金融投资、商业开发运营、市政公建、物业服务等业务。戳这里，了解云资管

近几年，大家房产发展迅猛，除了深耕杭州外，还进驻了南京、丽水、台州、金华、温州、绍兴、湖州、上海等长三角多个重点城市。根据中指研究院发布数据显示，在2021年实现销售金额510.4亿元，同比增长17.4%，全国排名第65位，远高于行业平均水平。

善于引入合作方一起玩

有些项目成了行业样本

如上所说，目前全国范围内仅有20%多的城投公司具备房地产项目的开发经验和能力，这里面谈得上经验十分丰富的，也不太多。然而，我们看到，一些经验不太丰富的城投，做房地产项目也做得风生水起。这主要是因为他们懂得站在巨人的肩膀上借力，简单地说就是合作。

根据引入房企合作方的时点，可分为拿地阶段引入和拿地后引入两类：

拿地阶段引入，即拿地阶段即采用和房企合作拿地。这尤其适用于房地产项目开发经验十分匮乏的城投公司。

机构对2022前三季度全国涉宅用地成交情况的统计显示，在2312起城投参与拿地中，城投与非城投合作拿地的188起，占比为8.1%，合作方包括华润置地、保利发展、中国金茂、招商蛇口等央企，万科、绿城中国等混合所有制企业，以及龙湖集团等民企，另有地方性房地产企业。

拿地后引入，即城投先自己拿地，然后引入合作方。这种模式，适合有一定经验，特别是在投资拿地端拥有优势的城投。比如2022年一季度以48.2亿元获取大兴区黄村地块的北京兴创投资，5月份引入合作中建壹品（操盘方）、联投置业和大兴城建，8月中旬项目命名“大兴星光城”并开放售楼处，2022年9月项目开盘。

也有引入代建方操盘的。比如在台州，地方城投携手绿城管理打造的一站式TOD无界生活主场“绿城·心海里”就是一个经典的合作案例。项目所在的心海社区，属于浙江省首批24个未来社区创建试点，也是台州首次现场公正的“电脑摇号+网上视频选房”。项目首开时，175套房源仅10%左右的中签率，不到一小时便已售罄。

有些城投和代建的合作业务，已是房地产行业的高质量样本。

有人可能会说，这不很容易吗？引进一个厉害的合作方操盘，自己躺着赚钱就行了。城投刚开始大举拿地时，专业的代建公司也是这么想的，以为拓展业务的大好机会来了。其实没那么简单。

此前我们就在文章说剖析了不少合作开发中可能存在的问题。不同的企业管理制度、流程不同，要愉快地一起合作开发，相当不容易。特别是国央企和民企合作，尤其如此。而城投相比华润置地、越秀地产这种专业的、高度市场化的房企，市场化程度普遍较弱，合作起来存在摩擦的地方就更多了。更何况，城投作为地方政府的融资平台和建设平台，无论从资金上还是建设上，似乎都应该具备独立开发项目的能力。现实中，很多地区的城投无法向第三方支付代建费。

所以，无论是拿地阶段引入合作方，还是拿地后引入合作方，能够合作下去，并快速将项目推向市场销售、回笼资金的城投，还是很厉害的。

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