“太难了”！房企拿地意愿低迷，武汉土地市场遇冷

2023-07-17 来源：中国房地产浏览量：

科学合理确定土地供应的量与价，为房企预留适度的利润空间。唐军/发自武汉

“今年确实太难了！”武汉市自然资源部门一位负责人无奈地表示。

7月13日，武汉市自然资源和规划局发布拍卖出让国有建设用地使用权补充公告，对P（2023）038号地块予以终止出让，该地块原于6月30日出让未果。这一地块被认为是武汉主城区内环最优质的一宗地块。

P（2023）038号地块出让的曲折历程，也是今年上半年武汉土地市场的一个缩影，地块延期、终止出让轮番上演，这一迹象表明，目前房企拿地意愿低迷，出手谨慎。

据武汉市土地市场网消息，2023年上半年武汉市各类用地（包括房地产用地和工业用地）出让总金额187.08亿元。其中，涉宅用地出让金额169.49亿元，较去年同期下滑约15%；楼面地价9401元/平方米，较去年同期略有下浮，平均溢价率1.62%。中指院数据显示，今年上半年，武汉市涉宅用地出让金收入169.49亿元，仅位于全国第15位。

“在市场波动筑底阶段，安全性、收益性成为房企投拓的重要考量。”武汉地产研究院院长殷跃建说，可喜的是，武汉终于改变了供地方式与思路，“以老带新”，并让中心城区热门板块成为市场竞逐的目标，维护市场“热度”

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终止出让轮番上演

今年上半年，武汉最大规模的一场土地拍卖在调整中完成。

6月30日，武汉举行今年第10次土地拍卖活动，出让21宗地块。因6月17日公告有2宗地终止，加上之前6宗地块延期到了6月30日，本次土地拍卖共出让25宗地块。

当日，武汉市自然资源和规划局发布公告，对P（2023）034、038号地块延期出让；P（2023）019、020、021、022、024、025、027、030、036、037号等10宗地块终止出让；这些延期和终止的地块待后期适时发布清单继续出让。最终，该次土地拍卖共成交13宗房地产用地，成交土地面积46.91公顷，规划建筑面积134.5万平方米，成交金额仅131.14亿元。

值得关注的是，在这次土地拍卖中，武汉市洪山区杨春湖高铁商务区5宗地块为去年12月撤牌的P(2022)114、115、116、117、118地块。相较之前，本次起拍价从去年的38.56亿元降到了32.97亿元，降价5.59亿元。此次土地拍卖，仅P（2023）018号地块由武汉市都市产业投资集团有限公司以底价70920万元竞得，楼面地价9319元/平方米，其余4宗地块仍未能拍出。

华润置地分别拿下武汉东湖高新区及江岸区两宗地块，成为唯一亮色。

其中，P（2023）028号地块位于东湖开发区东至瑞云路，南、北至荷叶山路，西至关谷一路，属于住宅、社会福利用地，该地块3家房企经过29轮竞拍由武汉润置房地产开发有限公司以150360万元竞得，楼面地价11025元/平方米，溢价率10.27%；位于武汉市江岸区香港路以西、高雄路以东的P（2023）033号住宅地块，地处鲩子湖精致生活圈，是“小而精”的代表性项目，经5家企业网上竞价16轮后触发“熔断”，进入“摇号”环节，最终被华润拿下，成交总价23000万元，项目溢价率15%，成交楼面价16393元/平方米。

拍卖中，被高度关注的武汉市主城区的两宗地块遇冷，业界人士均倍感意外。

P（2023）039号地块位于江汉区发展大道与唐家墩路交会处，属于住宅、商服、公园与绿地、教育用地，土地面积108786平方米，建筑面积381581平方米，是近年来武汉市江汉区核心片少有的优质住宅项目，规划齐整、规模可观，教育、养老、商业等配套齐全，未来将打造高品质住宅生活小区。然而，当日并未受到有实力的品牌房企追崇，最终被武汉市江汉区国资平台公司武汉市金融街集团有限公司兜底摘取。

P（2023）038号地块区位优越、规模较大，是被业界看好的优质地块。6月30日该地块却未能顺利拍出；延期至7月13日后，却又被遗憾撤牌。地块信息显示，P（2023）038号地块位于江岸区解放大道与台北路交会处，土地面积88300平方米，住宅、商服、公用设施、教育用地，建筑面积297100平方米，竞买保证金101100万元，起始价50.55亿元，起始楼面价17014.47元/平方米，出让最高价581325万元，最高楼面价19566.64元/平方米。该地块要求，商服部分与住宅部分同步开工、同步建设，确保先行完成商服部分建设；建设一所24班小学，并在土地移交之日起24个月内交付使用；建设一栋办公楼及地下排水泵站，在土地移交之日起24个月内交付使用；配建1所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米、建筑面积不小于3600平方米。

有专业人士认为，P（2023）038号地块未能顺利拍出，除了该地块附加了较多规划条件外，其超50亿元的价格也让很多房企掂量着是否有实力与能力开发。

“目前，我们三分之二的企业都在生存线上保命，即使有很好的地块绝大多数房企已拿不出钱来了！”一位TOP房企华中区老总无奈地说，从去年开始，很多民营房企资金链纷纷断裂，无钱拿地，地方国企与投资平台就开始兜底拿地，目前，这些国企手中土地储备货值也已经太多，有些国企也拿不动了。

据一位武汉本土国资背景的人士透露，近两年，武汉一家最大的国资房企获取土地资源较多，土地储备已超2600万平方米，开始面临较大去化压力。

殷跃建认为，尽管全国各大城市都在根据自己的具体情况与节奏供地，武汉市今年上半年的土地拍卖成绩也并不完全代表全年状况，但目前武汉土地市场的表现确实显得非常低迷。

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遇冷谋变，再推31宗地块

实际上，去年以来，武汉土地市场就已陡然下滑，武汉市2022年土地拍卖出让总金额仅940亿元；2021年土地拍卖总金额为1904亿元，同比减少51%。

为应对市场极速下滑，武汉开始主动应变。

2月6日，武汉市人民政府出台《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》（武政规〔2023〕5号），发布十六条激发市场活力的具体措施，在强化土地供给保障方面，下调土地竞买保证金，新出让土地可按照不低于起始价的10%确定竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金。除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在1年内缴清，特殊项目可2年内缴清。在保证城市功能和品质的前提下，武汉新出让住宅项目将原则上不附带宗地范围以外的建设义务；宗地范围以内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。

然而，从今年1~6月武汉市土地拍卖的表现看，整体市场情绪仍然低迷，房企拿地仍不积极。为避免因成交降温导致房企布局信心下降，武汉对多宗地块进行了多次延期，延期也或将起到一定缓冲作用，可以维持土地出让率；同时，出于和其他城市错峰拍地的考量，给房企留出喘息时间，这样力争减少一定流拍现象。

“今年太难了！”武汉市自然资源部门一位负责人表示，为鼓励各类企业参与土地拍卖，武汉今年本着多批次、小体量、供好地的宗旨，特择优供应项目，并对竞买规则进行了多轮精简和优化：统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人；拍卖流程更为灵活、快捷。

在6月30日的土地拍卖中，武汉对硚口古田P（2023）041地块挂牌文件作出特别调整：一是不设土地出让底价，也不设出让最高价；二是最高有效报价为成交价格，最高有效报价者为土地竞得人。

价高者得！但是没有底价（保留价），这在武汉近5年内土地拍卖中并未出现过。

前述武汉自然资源部门人士表示，为更好打造契合企业需求的项目，武汉一方面广邀具备代表性的开发企业，定期举办座谈会听取企业意见和建议；另一方面，快速转化调研成果，根据企业建言不断优化供地政策，尤其针对企业提出的“优先供应中心城区土地”“合理设置单宗项目规模”“提高土地供应透明度”“完善答疑反馈机制”“增强规划可落地性”等建议，优化拟供项目的入市条件，使其更具吸引力，由于今年行业预期下滑，成效并未体现。

7月7日，武汉市发布2023年度第二批供地清单。将推出土地项目31宗，土地总面积约205公顷，其中中心城区项目18宗，土地面积约111公顷；新城区和开发区项目13宗，土地面积约94公顷。根据供地安排，该批次土地项目拟于7月7日至10月7日间以“少量多次”的方式，分批发布正式公告。

梳理土地信息发现，本次供地一是热点片区供地较多，清单中武汉中心城区项目18宗、占比约58%，很多项目周边配套成熟，产业发达，交通便利，开发前景较好；二是“小而精”项目增多，12宗地块的土地面积在3公顷左右，容积率多在3.0以内，规模适中，更契合行业发展的新模式；三是住宅搭配多功能，助力居住环境升级。

“新城新区的发展建设要摆脱对土地的依赖，武汉终于改变了供地方式与思路，'以老带新'，让中心城区热门板块成为市场竞逐的目标，维护市场热度，主城区的项目配套成熟，房企拿地可以分享城市红利。”殷跃建说，近年来武汉市新城区供应了大量土地，由于产业发展迟缓，就业机会少，人口流入缓慢，房企拿地后销售艰难、陷入困境。

殷跃建建议，城市规划建设要坚守一张蓝图绘到底，处理好新城发展建设与主城有机更新的关系，武汉要加强房地联动机制，科学合理确定土地供应的量与价，为房企预留适度的利润空间。

目前，武汉地产市场仍在分化中，业界都在期盼行业预期与生态尽快好转起来。

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