项目开发中有比分立还好的资产“剥离”方法

项目开发中，有比分立还好的资产“剥离”方法

（一）不作价转让

在资产转让过程中，即使物业公司未支付房开公司相应的转让款，但是因为涉及到产权的变更，所以在税务上需要按照视同销售处理。

即按照税局认可的价格缴纳增值税、企业所得税、土地增值税以及契税。

（二）作价转让

在资产转让过程中，即使先对于资产进行了评估，并按照评估价格支付价款完成交割。

但是税局仍有可能认定评估价格不够公允，按照税局认可的价格计征增值税、企业所得税、土地增值税以及契税。

公司分立是指将房开公司分成两家公司，同时对其资产做出相应的分割。

一般情况下，分立并不涉及增值税、土地增值税、企业所得税以及契税。

但是根据财税[2018]57号文的规定，若分立双方中的任何一方为房地产开发企业（具有房开资质），则需要正常缴纳土地增值税。

按照目前情况，分立显然需要缴纳土地增值税。

投资入股、划转等资产剥离方式同样绕不开土地增值税，本篇就不分开进行讨论了。

房开公司将酒店及商场整体出租给物业公司，之后以物业公司充当二房东角色出租给实际使用人。

这样做的好处因不涉及到产权变更，则不涉及到转让所带来的税负。

同时因两次出租行为中，房产税仅针对于产权人在第一次出租行为中征收，且第一次出租能以大宗物业整体出租为由，以较低价格进行出租。

所以相较于直接出租，房产税也是有所降低的。

上述方法涉税事项如下表所示：

本案例中需要特别注意一点是，物业公司的股权比例与房开公司并不一致，因此分立后并不能直接达到资产剥离的目的，未来还需要进行股权变更。

但是为了适用分立环节的特殊性税务重组（免征企业所得税），股权变更时间还需要推迟一年。

如果给税负从高到低排名，那么应该是不做价出售≥作价出售＞分立（不取消房开资质）＞转租＞分立（取消房开资质）

操作难度从难到简排名如下，则分立（取消房开资质）＞分立（不取消房开资质）＞不做价出售≥作价出售＞转租

融资难度从难到简排名如下，则转租＞分立（取消房开资质）=分立（不取消房开资质）=不做价出售=作价出售

转租的话仍然可以凭借酒店、商场作为抵押担保，物业公司为主体进行融资。